得益于项目跟投和事业合伙人机制，费用率继续降低。财务一如既往稳健，现金流健康，净负债率仅14%。
    销售领先，拿地合理，持续聚焦主流
    上半年销售1901 亿，市占率4%，保持领先，预计公司全年销售规模达3900 亿，同比升49%。拿地保持理性、聚焦客户真实需求、并更加重视存量资产机会。上半年拿地建面1260 万平，去补相当，拿地金额692 亿，占销售规模36%，力度平稳。城市布局继续以一线和二线省会城市为主，上半年拿地预估毛利率34%。目前权益土储3582 万平，足够两年以上开发。
    围绕城市配套服务商不断拓展新业务
    物流地产2015 年正式布局不多拓展，坚持“聚焦大客户、聚焦重点城市、主打高标库产品”核心战略。万科物业除保持住宅物业领域领先优势外，还积极拓展商业写字楼物业服务市场，深耕核心城市，目前在管面积2.76 亿平米，2016 年上半年，公司物业管理收入17.65 亿，同比升59%预计16、17 年EPS 分别为1.96、2.55 元，下调至“谨慎增持”评级万科于今年7 月首次入选《财富》“世界500 强”，名列第356 位。全年地产销售规模或近4000 亿，整体业绩也将继续保持较快增长。围绕城市配套服务商的新业务拓展不断推进。但考虑到公司股权结构变化不确定性对公司运营稳定性和发展前景的潜在负面影响，我们下调公司的投资评级。
    风险提示
    公司股权结构的不确定性对公司运营稳定性的负面影响。