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>> 兴业证券-荣盛发展(002146)2016中报业绩解读电话会议纪要-160812
上传日期:   2016/8/12 大小:   466KB
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评级:   增持 作者:   阎常铭
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    2016 上半年主要工作:
    1、结合转型情况和行业状况,对公司管理架构进行了调整。随着公司新业务拓展和转型,公司调整了管理架构,全面采用事业部制,组建了地产、康旅、金融、创新、互联网五个事业部,更有利于各个业务板块开展工作。
    2、快速推进转型战略。在地产业务中对区域结构、产品、城市结构进行了比较大的调整。区域方面:14 年以来重新聚焦京津冀、长三角、以及特大城市的周边区域。
    城市方面:希望未来能够调整成“二线+三线”,以二线为主,辅以一些较好的三线。公司去年以来新进入郑州。产品方面:早期主要以刚需产品为主,目前向首次改善和二次改善产品调整。
    公司在地产板块下新增了产业园区子板块。15 年收购了永清园区项目,今年2 月从大股东手中收购了香河园区项目(60 多平方公里)、跟霸州政府签约了一个园区项目(13 平方公里)。目前公司在环北京有三个园区,总面积110 平方公里左右。永清和霸州园区已运作7-8 年,已经进入回报期。16 年上半年报表已经包括了园区公司的收入和利润(利润1 亿多)。
    康旅板块在原有秦皇岛、野三坡、海南岛、太平湖、神农架这些区域基础上,上半年新签订了捷克南摩拉维亚州温泉休养项目。目前公司已通过盛行天下计划进行线上线下串联,项目仍在持续推进。
    3、调整了销售组织管理架构。过去采用区域公司下设销售部门方式进行销售,去年开始公司在南区设立全资销售公司,采用公司制管理,由南京新探索负责南区销售。今年新成立了意家科技负责北区销售,目前运转顺利。主要优势包括:1)借鉴了中介机构的优势,是原有模式和中介模式的结合;2)能够把客户资料牢牢掌握在公司手里,对市场变化反应更快速更灵活。
    2016上半年主要经营情况:
    签约销售情况:今年上半年一线二线快速回暖基础上,效应不断扩散,政策也保持友好。公司加大销售现有房源的力度,同时也加快了新盘推盘力度。上半年签约销售171亿元,是历史上最好的上半年。
    上半年经营计划完成情况:实际开工165万平米(完成年度计划37.3%),竣工72万平米(完成年度计划14.4%);销售回款172亿元(完成年度计划49%);签约面积225万平米(增长33.93%),签约金额171亿元(同比增62.86%);签约单价7607元/平米,同比上升了1368元/平米。16年上半年签约面积和金额增速大幅跑赢行业;16年上半年结转150万方,同比增长11.42%;结转106.58亿元,同比增长21.93%;结算单价7067元/平米,同比上升609元/平米。
    拿地情况:在京津冀和长三角区域,采用举牌、合作、收购等多种方式,拿了175万方土地,新进郑州市场。新增土地面积175万方,合同金额70.59亿;单价3605元/平米,与15年相比单价上涨2000元/平米左右。主要由于石家庄项目、郑州郑东新区项目地块单价较高,导致平均地价有所提升。截止到6月底,公司土地储备2311万方,主要分布在南京、徐州、临沂、蚌埠、石家庄、廊坊、唐山、沈阳(这些城市土储超过100万方)。
    融资情况:做的比较好,加大了原有项目的融资力度,上半年公司债后续部分基本发行完毕,并首次推出了物业资产支持专项支持计划(一项ABS计划)。上半年新增融资额222亿元,完成全年计划83%,主要是银行开发贷款119亿元,还有公司债券、信托融资(40亿元)、关联方担保及资金拆借(31.7亿元)。上半年融资情况比较好,融资成本在相对低的区间。
    营收情况:房地产业营收106.58亿,毛利率30.14%,较去年同期有小幅上涨。物业服务营收2.20亿元,同比增长69.75%。酒店经营营收1.29亿,同比增长15.70%。其他行业营收主要是下属子公司荣盛泰发基金和荣盛实业,营收2.98亿元,同比增长447.64%。
    董监高情况:上半年管理团队保持稳定。唯一变化是前任财务总监陈伟先生内部调整去负责金融事业部,公司新聘任景中华先生担任公司财务总监。
    业绩预测:预计2016年1-9月份归属于上市公司股东的净利润预计同比增长10-30%之间。
      
 
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