>> 兴业证券-新城控股(601155)调研纪要-160812
| 上传日期: |
2016/8/12 |
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| 格式: |
pdf |
来源: |
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| 评级: |
买入 |
作者: |
阎常铭 |
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住宅开发事业部与商业开发事业部比重是2:1。公司制定的2020年千亿的销售目标将有600亿-700亿来自纯住宅事业部。如果整体来看,公司的90%来自住宅的销售,10%来自商业销售。 第二、资本市场上的独特公司。2001通过重组进入B股,2015年通过合并进入A股,但是一次融资都没做过,完全依靠公司管理、利润累计、信托借贷。2016年业绩上半年增长86%,全年销售净利率相比去年将有所提升。 第三、土地储备合理性。公司现在有2000多万土地储备,75%在长三角地区,25%中只有两个项目在三线城市,其他均在二线省会级城市。布局十分合理,为公司业绩增长提供保障。 2、公司历史 1996年在常州设立,2001年重组上B股,侧重点在长三角。规模上,去年销售额319亿,近几年在市场排名前20强。股权架构方面,间接控股母公司是在港股上市,公司可便捷地在海外融资,提高效率。公司董事长王振华,是公司第一大股东富裕发展有限公司(62.06%)和常州德润咨询管理有限公司(6.2%)的实际控制人(72.56%);所以王振华实际持有公司49.53%股权。 3、地产主业 战略选择:战略聚焦在一二线城市,尤其在长三角、珠三角、环渤海,但其余在长三角发展情况比较好的三线城市也是公司可能选择。另外公司注重合作,面对地价高的情况,公司通过与其他的开发商甚至金融机构合作,可以事项共摊风险、共享收益,控制土地溢价。 销售目标:上半年已经实现280多亿,将全年目标上调到520亿,管理层的目标将继续超出预期。 业务亮点:高周转、高回笼:总资产周转率0.48-0.52,在行业中较低;高回笼,回款率达到94%为行业最高,公司对现金流与负债的控制比较 前瞻性布局与土地储备:销售收入50%以上来自于苏州、南京、上海。拿地方面,公司具有独特的眼光。2015年当大部分开发商将战略中心放在一线城市的时候,公司将战略重点放在了一项城市附近的核心城市,如苏州、南京等。公司2015年新增土地约900万平方米,预计目前货值已达到1500亿。在商业地产方面,预计今年在海口、安庆、南昌、成都、金坛等地新增五个项目,一共11个项目,相比去年有较大增加。公司去年5月拿下金坛项目,金坛是常州的一个区,去年9月份开盘,12月份销售15亿,回笼14亿资金,均价7950元,毛利在45%左右。招商方面提前五个月已经达到85%-90%。此项目商业、住宅的销售到招商运营方面都非常有效率。公司深度挖掘三、四线城市取得了很好的效果。 4、创新业务 创新方面:国内首单REITs产品,有两个比较大的特点:第一是公募性质,投资者都是机构,第二是没有回购义务。公司做REITs旨在打通整个产业链,利用轻资产化回收现金,所以今后商业综合体将会有70%以上会轻资产化。 金融方面:同红星美凯龙、红豆合作设立国峰人寿保险股份有限公司,对公司来说风险更低,能与之前的业务更好的实现对接。公司还与平安银行共同成立平安新城控股投资基金,利用我们的专业管理和平安银行的资金优势,同股同权去投资一些房地产或非地产项目,实现共赢。 5、财务状况稳健的财务: 公司的短期负债210亿左右,现金110亿,公司将全年净负债率控制在70%左右。公司200亿的负债结构可以划分成100亿的公司债,80亿的银行债、还有将近30亿的对大股东负债,财务结构十分稳健。利率成本在6%左右。公司的负债结构和负债成本控制得比较好。
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