净利润的提高主要由于：1）16 年上半年房价增速较高，公司无需计提资产减值损失（2015 年上半年计提了0.98亿的资产减值损失），毛利率同比提高2 个百分点；2）2016 年上半年结算的项目中新城控股的权益比例有所上升，少数股东权益比例从2015 年上半年的44%下降到1%。
    2016 年上半年，公司实现合同销售面积269.40 万平方米（含合作项目46.40 万平方米），较上年同期增长112.16%；实现合同销售金额280.48 亿元（含合作项目61.91 亿），较上年同期增长144.34%。商业综合体方面，截止2016 年上半年公司开业及在建的新城吾悦广场达到24 个，初具规模效应，已开业的吾悦广场共计实现客流4,068 万人次，同比增长109.37%，共计实现销售额147,569 万元，同比增长67.1%，商业运营收入达到20,340 万元，同比增长49.24%。在今年的火热行情下，公司将全年的目标销售额提高到520 亿元，再次彰显对公司对业绩高增速的信心。
    利润率较去年同期稳步提升：
    新城控股2016 年上半年毛利率为25.99%，较去年上半年提高了2 个百分点；EBITDA Margin 为14.82%，较2015 年上半年提高了3 个百分点，利润率水平稳步提升。管理费用和销售费用占比有所提升，较2015 年全年提高了1.1 个百分点，主要是税费和上半年大力推盘带来的销售费用增加所致（销售费用同比增长17%，相对应的销售金额同比增长144%）。
    现金流进一步改善，借债成本稳步降低：
    新城控股2016 年上半年资产负债率从80%上升到了83%，主要由于销售高增长带来的预收账款激增，并且公司于2016 年3 月29 日发行了规模为30 亿元的公司债，票面利率为5.1%，有效降低了负债成本。公司净负债率73%，较去年上半年下降了10 个百分点，上半年EBITDA 利息保障较2015 年年末提高了0.8 个百分点，销售商品和劳务收到现金/营业收入从去年年末的1.12 倍提高到1.9 倍，销售增速的提高和借债利率的降低带来现金流的进一步改善。
    大举拿地，加快新开工：
    2016 年上半年新城控股一共拿地14 宗，总建面275 万方，可售面积211 万方，公司秉承深耕长三角的宗旨，拿地区域包括济南、苏州、杭州、上海、南通、天津、绍兴、镇江。公司2015 年一共拿地950 万方，主要也集中在长三角区域，土地储备丰富，未来可售货值可达3000 亿。公司2016 下半年计划新开工项目26 个，新开工建筑面积438.02 万平方米，占到去年全年新开工面积的59%。其中，住宅项目259.01 万平方米，商业综合体项目179.01 万平方米。公司计划竣工20 个，实现竣工面积372.22 万平方米，占去年全年竣工面积的96%，其中，住宅项目108.49 万平方米，商业综合体项目平方米263.74 万平方米。2016 年全年的开工进度将进一步加快。
    试水轻资产模式，金融地产双轮驱动：
    公司于6 月份推出了国内首个商业综合体REITs 项目，打通资本市场融资和商业地产投资退出渠道，开始试水商业地产轻资产运营模式，并且未来将继续拓展和复制商业综合体REITS 模式；同时，公司与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同发起设立国峰人寿保险股份有限公司，与平安银行共同投资设立了100 亿规模的产业投资基金，实现了金融地产双轮驱动。
    投资建议：
    新城控股是A 股房地产公司二线蓝筹中质地优良的公司，小盘开发，营运稳健，现金回流较好。公司长期以来保持谨慎的拿地策略和稳健的开发风格，并大力拓展商业地产板块，加大物业租金收入占比。公司在今年上半年的火热行情中销售业绩超预期，未来两年结算收入增长确定性强，同时负债利率进一步降低，现金流持续改善。在保障地产业务高增长的同时，公司也在试水新的轻资产模式和金融地产双轮驱动，我们认为在市场风险偏好不稳定，行业向下的背景下，新城控股这样业绩和现金回流有保障，也具备转型和业务创新等潜力的公司是值得关注的投资标的。我们预测新城控股2016/2017/2018 年的 EPS 为1.00 元，1.54 元，2.08 元，相对应的P/E 为10.7 倍，6.9 倍，5.1 倍，维持“买入”评级。