教育业务和物流业务虽然目前体量很小，但我们认为未来发展空间很大，将持续跟踪。
    中国教育行业具有很大空间
    近两年中国教育支出年增长超12%，我们测算城市居民可支配收入的5%用于教育支出，根据14 年城镇居民可支配收入21 万亿计算，估计近两年的年教育支出规模为1.1 万亿，教育行业体量很大且增长较快，适合万科这样的大块头企业进入。
    万科全面试水教育行业
    我们观察到万科已全面试水教育行业，目前主要包括营地教育、正规教育和社区教育三类。营地教育类似夏令营活动，目前主要在三亚、深圳、广州等地依托万科已开发物业举办定期活动，我们估计14 年接待人数约1 万人，而中国小学至高中在校人数共约1.4 亿人，伴随收入的提高，我们判断中国夏令营活动普及程度可参考美国童子军项目，万科营地教育接待人数有希望高速增长。正规教育目前主要为与深圳中学合办的梅沙书院，为三年制高中教育，是万科进入传统课堂教育体系的重要一步。社区教育类似社区托儿所分散在万科全国的项目中，提供儿童课后的看管、课程辅导和娱乐。
    估值：维持18.1 元目标价，维持“买入”评级
    我们预计15-17 年EPS1.65/1.78/2.11 元，当前股价对应PE8.2/7.5/6.4 倍，相对NAV 折价36%，目前PE 估值略高于近5 年均值8.1 倍，但低于近10 年均值13 倍，我们参照16 年EPS 和10.2 倍PE 估值给予目标价18.1 元，维持“买入”评级。