物业盈利将长期维持微利化
    万科物业14 年毛利率约19%，我们测算净利润率约2%，年净利润0.4 亿，未来伴随人力成本的提高，我们预计净利润率很难提高，将长期维持微利化，短期看对万科整体净利润贡献有限，但如果公司可以将物业管理服务作为与家庭互动的平台，除普通的物业管理外，能够拓展和提供与家庭生活的各项服务，并通过移动互联网技术实现此类服务，则物业平台的价值将得到重估。
    估值：维持目标价18.1 元，维持“买入”评级
    我们预测万科物业15 年净利润0.5 亿，参照彩生活一致盈利预测PE 估值30倍，万科物业估值约15 亿，对整体市值贡献有限，估值能否提升，由物业管理的移动互联网化和服务多样化决定，我们维持15-17 年EPS1.65/1.78/2.11元，股价对应15/16/17 年PE9.1/8.4/7.1 倍。我们参照瑞银覆盖A 股房地产公司15 年平均 11 倍PE 估值水平，给予目标价18.10 元。维持“买入”评级。