合同履行期限为50 年，委托区域占地面积约为300 平方公里，先期开发建设核心区，占地面积约为35 平方公里，核心区内可出让建设用地的面积占核心区总面积的比例原则上不低于60%，可出让建设用地中商业服务及住宅开发用地的比例不低于50%。同时，华夏幸福公告出资20 亿元，与“廊坊控股”等设立廊坊空港投资开发有限公司，用于北京新机场临空经济区的整体开发建设。
    点评：
    白洋淀科技城是京津冀一体化协同发展的重要载体，华夏幸福在保定市布局彰显其卓越战略眼光，华夏幸福是京津冀一体化最主要受益者。2014 年5 月双方签订了框架协议，而本次协议进一步明确了双方的权利义务。该合同履行期限为50 年，委托区域占地面积约为300 平方公里。先期开发建设核心区，占地面积约为35 平方公里，按照合同约定预计首期核心区内商业服务和住宅开发用地面积不低于450万平方米。在京津冀一体化的战略中，保定市一直备受关注，目前保定市已经形成了以汽车及零部件、新能源及能源装备制造业为代表的先进制造业集群，具有非常好的产业基础。数据显示，2014 年保定市促进了458 个高端项目落地，总投资额12832 亿元。白洋淀区域将成为保定的首都功能疏解和产业转移的重要载体平台。白洋淀是华北地区重要的天然湿地，为科技城提供了独特的生态环境，未来有望承接北京天津优质企业资源。而地方政府亦希望依托华夏幸福在城市规划建设等方面的优势来加快区域的发展。我们认为京津冀一体化的大背景下，华夏幸福在招商等方面能够得到明显促进，有利于保定等园区的快速成熟。当前华夏幸福在环北京区域签订协议或框架协议的园区约18 个，协议面积1732 平方公里，保守估计可供出售住宅面积超过200 平方公里（2 亿平方米），可保10 年的开发所需。同时从公司协议约定的城市来看，涵盖了廊坊、张家口、保定等京津冀一体化最为核心的区域，无论从城市布局还是实际可获取的土地资源上看，华夏幸福都是京津冀一体化最主要的受益标的。
    与“廊坊控股”等设立廊坊空港投资开发有限公司增大公司北京新机场临空经济区受益广度和深度，表明公司实质性的切入廊坊空港新区的开发。12 月国家发改委批复了北京新机场工程，新机场工程将按2025 年旅客吞吐量7200 万人次、货邮吞吐量200 万吨、飞机起降量62 万架次的目标设计。机场预计将于2019 年试运转。华夏幸福所布局的廊坊固安园区在区位上紧邻机场，拥有发展临港经济的地理优势。
    而与新机场配套的轨道交通线路也势必会随着新机场的建设逐步落实。投资公司设立之后，将主要用于北京新机场临空经济区的整体开发和建设，使得华夏幸福能够实质性介入廊坊空港新区的开发，也有利于加强公司与廊坊市政府的密切合作。从股东结构来看，华夏幸福相对其它五家股东的运营模式上的优势也决定了华夏幸福在运营中的主导地位，更加有利于发挥公司的优势，实现多方共赢。
    北京地区成交反弹明显，市场景气度的提升将有效提升华夏幸福的成交量和价格水平，使得公司业绩有保障。11 月北京成交住宅面积117 万平米，环比上升30%，同比上升67%，而截止12 月29 日，北京12 月成交面积为164 万平米，环比上升约35%，同比上升40%，也即是近两月以来成交的回升极为显著。库存方面12 月北京新房可售面积环比上升4%，虽然库存的绝对量仍有所上升，但由于近两月销售明显加速，库存去化月数下降到仅为9 个月，房价上涨的预期再次上升。北京市场的回暖，将有效带动华夏幸福所在区域的销售回升，同时预计房价将企稳回升。北京成交数据包含保障房的数据，但是我们经过细致研究后认为，保障房需求实质上就是过往部分北京市场刚需的需求，未来由于供给结构等因素，北京房地产市场数据一定要包含保障房数据，才能真实反映整体市场的数据。保障房数据有10、11 月份集中推盘，12 月集中签约的情况，但不影响整体回暖的趋势。
    华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作，并通过地产销售实现变现。公司分布于“环北京”区域，是京津冀一体化的主要受益标的。我们看好公司在“大北京”区域的高速增长能力。我们预计华夏幸福2015-2017 年EPS 分别为2.73 元、4.01 元和4.91 元，对应PE 分别为15、10 和8 倍，维持公司“增持”评级。
    风险提示：行业销量萎缩超预期、京津冀区域政策弱于预期。