2014 前三季度华夏幸福实现整体销售金额375 亿元，同比上升51%，完成2013 年年报披露的2014 年500 亿销售目标的75%。其中包含园区结算回款56 亿元，产业园区配套住宅销售261 亿元，城市地产和其他业务的签约销售额57 亿元，同比分别变化14%/72%/23%，公司销售的大幅增长仍然主要来源于园区住宅销售的大幅提升。其中三季度实现园区销售金额100 亿元，同比增长69%。在前三季度北京市场明显萎缩的情况下，华夏幸福依然保持了较明显高于市场的增速。而10 月以来，北京市场的迅速回暖，10 月和11 月北京市住宅成交面积同比分别上升5%和67%。我们预计华夏幸福全年新开工面积接近800 万平，四季度能保持较大的推盘量，在北京市场景气度明显上升的情况下，我们认为华夏幸福完成全年500 亿销售目标是大概率事件，同时明年高速增长也值得期待。
    招商方面战略合作取得进展，与京东、北方导航等签订战略合作协议，将园区的开发与产业升级密切结合，使得园区始终保持着活力。2014 年以来华夏幸福在美国加州硅谷设立子公司、与工信国际共建跨境电子商务试验区、与京东签署框架协议打造物流仓储中心、与北方导航签署框架协议在北斗车联网产业、无人装备产业、军民融合垂直电商平台等领域展开合作。
    园区获取继续推进，在保定、北京房山区等区域有所突破。2014 年以来，华夏幸福仍然积极推进园区的获取，在保定的白洋淀科技城规划园区面积达到300 平方公里，北京房山区张坊镇汽车谷规划园区面积达到119 平方公里，在河北任丘规划园区面积达到240 平方公里，除此之外，华夏幸福在廊坊、南京、河北涿鹿、霸州等地也签署了园区发展协议。今年以来园区的分布存在以下亮点：1）在保定等环北京区域积极布局，是A 股中最实质性受益于京津冀区域政策的公司；2）首次进入北京市区域内，显示公司产城结合的模式受到了北京市内政府的认可，在北京市相关区域也具有较强的能力；3）继续布局于南京等京外地区，积极探索异地扩张。
    华夏幸福所布局区域受益于区域发展的特点非常明显，本月北京市新机场获批也是华夏幸福受区域发展影响的一个明显案例，我们认为随着新机场的建成和投入运营，将极大促进与其地理位置基本接壤的固安产业园在物流、仓储等各方面的发展。而随着京津冀区域政策的逐步落实，华夏幸福将实质性受益于政策的影响。
    华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作，并通过地产销售实现变现。公司分布于“环北京”区域，是京津冀一体化的主要受益标的。我们看好公司在“大北京”区域的高速增长能力。我们预计华夏幸福2015-2017 年EPS 分别为2.73 元、4.01 元和4.91 元，对应PE 分别为13.5、9.2 和7.5 倍，维持公司“增持”评级。
    风险提示：行业销量萎缩超预期、京津冀区域政策弱于预期。