10月新政后公司销售明显放大，其中销售额数据略超市场预期。考虑公司市场节奏把握能力以及本身产品符合政策定位，我们预计公司全年销售超2000亿属大概率事件。
    1-10月公司实现累计销售面积1454.4万平，同比增长14.85%；实现累计销售金额1711.4亿，同比增长17.34%。从销售均价看，10月销售均价为1.16万元/平，与今年1月1.42万元/平销售价格相比有所下降。
    当月新增项目4处，土地投资依旧谨慎。10月公司新增项目权益建面102.88万平，累计土地权益投资57.89亿。公司2014年1-10月新增权益建筑面积521.28万平；新增权益土地投资198.24亿。截至10月公司土地投资金额相对去年累计回落71.8%。除10月小幅放量外，下半年公司土地权益投资基本处于持续紧缩状态。考虑到市场下行期土地降温是大概率事件，以上策略将为公司未来取得更有利地块打下基础。此外，公司小股操盘项目明显增多也是权益投资下降的原因。考虑当前土地储备足够满足公司销售需要，我们预计公司2014年土地投资额将以保持现有规模为主。
    保险公司前期大幅增持，股东结构变化有利估值国际化：截至3季度末，安邦对万科持股比例已达到2.13%。考虑安邦此前多次举牌地产企业，不排除未来安邦继续增持万科。目前华润、公司事业部合伙人、安邦和外资股东已成万科前四大股东。我们认为股东结构转变将对万科A未来估值国际化起到积极意义。万科A低估值和持续成长优势将对长线资金带来更大吸引。
    投资建议：目标价12.83元，估值切换能力强，维持“买入”评级：我们在2013年行业深度报告.《打破地产估值柏林墙》中指出A股地产龙头公司估值溢价将成为未来趋势。目前公司B转H已成功实施，估值国际化接轨将成为万科未来股价趋势。考虑龙头企业市场集中度提高、优质公司治理、股东结构的不断改善，我们认为万科合理估值应该与H股龙头公司接近，2014年合理估值在7.5倍上下。预计公司2014、2015年EPS分别是1.71和2.05元，RNAV在15.2元。按照公司11月4日9.39元股价计算，对应2014和2015年PE为5.49倍和4.58倍。给予公司2014年7.5倍市盈率，对应股价12.83元，维持对公司的“买入”评级。
    主要内容:
    1. 当期销售额大幅放量，创历史次高：公司10月实现销售面积190.6万平方米，比2013年同期上升13.66%，环比上升15.1%；实现销售金额220.9亿元，比去年同期上升27.32%，环比上升12.76%。10月新政后公司销售明显放大，其中销售额数据略超市场预期。考虑公司市场节奏把握能力以及本身产品符合政策定位，我们预计公司全年销售超2000亿属大概率事件。