2014 年1-9 月，公司实现签约面积715.22 万平方米，同比减少9.18%；实现签约金额917.93 亿元，同比增长3.52%。9 月单月销售均价达到14398 元/平，成为仅次于2014年3 月的历史第二高值，主要由于北京等核心城市的核心项目签约拉高了单月均价。随着房贷政策的逐渐落实，加之公司充足的可售货值，我们预期公司全年销售累计增速将持续上行。
    公司公告董事会通过《关于公司拟发行债务融资工具的议案》，若成功发行将极大优化公司的债务成本和期限结构。随着中票等业务对于地产企业放开，龙头地产公司的融资优势得到了进一步加强。2014 年9 月，保利集团在银行间市场成功发行了5 年期融资工具，评级为AAA，利率水平为5.5%。公开资料显示，截至2014 年6 月底，保利地产的总资产占保利集团总资产的约70%，保利地产若发行类似产品，可以预期其评级及成本水平将是有竞争力的。截至6 月底，保利地产的存量有息负债的加权融资成本约为6.63%（基准利率上浮7.84%），公司拟发行的债务融资工具不超过150 亿元，若能够顺利发行，将降低公司存量负债成本，延长负债期限，增加信用负债比例，优化债务结构。
    拓展依旧谨慎，区域选择集中。公司在9 月份通过公开市场获取3 幅土地，总地价约为25.5 亿元。2010-13 年，公司每年拿地总额与销售总额的比例分别为87.8%、32.9%、43.9%、44.1%。2014 年1-9 月，公司拿地金额占销售比例下降至33.7%。除此之外，公司9 月三幅地块全部位于广东区域，这也是公司最有信心，经验最丰富，最熟悉的区域，而公司对于调整压力较大的长三角区域投资慎重。面对市场的不断分化，公司保持了较大的拿地弹性，我们认为未来一旦土地市场出现机会，公司能够及时把握机会。
    成长空间依旧广阔。公司的成长空间主要来自于在中国房地产市场占有率的继续提升。这种提升的主要途径，一是继续合理新增城市布局的数量，二是致力于提升已进入城市的市场占有率。公司新拓展城市布局，除了未来和保利置业的可能合作之外，主要是积极布局大城市群中的中型城市。
    这一模式既有利于缩短管理半径，提升开发能力，也顺应了城市群发展的浪潮，立身于真实需求。在提升已涉足城市市场占有率方面，公司有可能选择景气度较好，土地性价比合适的区域进一步锻造能力，提升销售。
    风险提示：四季度销售不佳的风险；对公司管理层和员工激励不足的风险。
    盈利预测、估值和投资评级。我们认为，公司目前估值便宜，是沪港通最为受益的标的之一。预期销售的转好，或将推动公司估值的上行。我们维持公司2014/15/16 年EPS1.28/1.59/1.95 元/股的盈利预测，NAV12.38元/股，维持公司10.24 元的目标价和“买入”的投资评级。