投资要点
    公司一季报符合预期。公司公布一季报，一季度实现结转收入92.35 亿元，同比增长24.14%；实现归属于母公司净利润8.15 亿元，同比增长10.8%，EPS 为0.11 元。一季度历来不是竣工交房的旺季，过去5 年，保利地产一季度结转收入占全年比例平均为8.7%，结转利润占比为8.9%。我们预期公司全年业绩依然可以实现平稳较快增长。
    高开工确保2014 年可售货量充足，全年来看公司销售可跑赢行业。一季度，公司新开工面积达到416 万平，同比增长32%，相当于2013 年全年的25%。目前公司在建规模超过3600 万平米，预期2014 年公司的可售货量较2013 年能够实现20%以上的增长。公司1-3 月公司销售面积和销售金额分别同比下降23.66%和8.73%，除受到2013 年基数影响外，市场整体的去化速度下滑也是主要原因。但公司历来理性定价快周转，随着二季度新推货量的上行，我们预期公司二季度销售环比一季度应有明显改善，我们预测公司全年销售增速仍能跑赢行业。
    拿地策略趋于谨慎，向熟悉区域不断集中。一季度公司共取得12 幅地块，总建筑面积372 万平米，其中1 月、2 月和3 月拿地的成交总价分别为72.8 亿元、47.3 亿元和10.56 亿元。除清远获取的131 万平的低成本大盘外，公司一季度补充土地储备仅为240 万平。且从结构上看，公司在大本营广州市拿地的金额为68.2 亿元，占一季度拿地总金额的52%；公司在广东省拿地金额为107.6 亿元，占一季度的82%。公司在广东区域对市场更加了解，项目品牌认可度更高，去化速度在所有大区中靠前。面对市场的不断分化，一方面公司预销定产，谨慎拿地，另一方面减少在市场景气度差的区域拿地，而转向市场相对景气且熟悉的区域拿地，实为明智之举。
    融资渠道不断拓展，负债结构有所改善。公司一季度末有息负债率34%，较2013 年年底提升2 个百分点；净负债率113%，提升9 个百分点；长期有息负债占总有息负债的比重达到了82%，为2012 年以来的新高。公司充分利用海外融资渠道获取低成本融资。2014 年4 月，公司全资子公司恒利置业通过其全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd 在境外发行5 亿美元的五年期固息债券，票面利率为5.25%，低于公司2013 年年底有息负债加权融资成本7.03%的水平。
    风险提示。部分三四线城市项目的销售不确定性风险；在龙头公司市场份额不断上升，彼此人才储备竞争日趋激烈的环境下，公司员工激励不足的风险；公司未来少数股东权益占比提升带来的利润表压力。
    盈利预测、估值和投资评级。我们认为，公司目前的估值水平仅为2014年4 倍，作为行业龙头企业，公司能够维持相对较高的执行力，能够充分享受行业集中度提升带来的红利。我们维持公司2014/15/16 年EPS 分别为1.91/2.39/2.92 元/股的盈利预测，NAV18.57 元/股，给予公司15.28元/股的目标价（2014 年8 倍PE），维持“买入”评级。