事件：
    公司公布2013年年报，全年实现销售面积1064万平米，签约金额1253亿（YOY23%），营收924亿元，净利润107亿元，EPS1.51元。公司计划每10 股派发2.94 元，以公积金每10 股转增5 股。
    评论：
    1、“3+2+X”战略显现规模效应，毛利率达到低点，市占率小幅下滑
    2013年结算毛利率31.25%，同比下降3.99个百分点，因2011年所拿高价地进入结算，后续该因素消除，毛利率逐步进入改善通道。市场占有率1.54%，较去年小幅下降0.04个百分点。
    2、聚焦一二线，审慎获取土地，加大合作模式分散经营风险
    全年新增54个房地产项目，计容建面1827万平米（YOY39%），总地价568亿（YOY27%）。整体权益比例72%，其中一二线城市权益比例73%，三四线城市63%，在三四线城市加大合作比例，较好地进行品牌输出并控制风险。
    3、低成本融资优势尽显
    期末资产负债率77.97%，扣除预收账款后负债率43.84%，结构合理；新增银行贷款625亿，净增贷款191亿，银行贷款平均成本6.89%；境外发行4.5%的5亿美元高级债券，有力补充境外融资，整体融资成本7.03%，在资金链相对紧张的大环境下，大量的廉价资金为公司提供不竭的源动力。
    4、2014：适度拓展主业，加大创新力度，在养老、旅游和产业地产多元发展
    加大旧改项目参与力度：依托公司资源，未来将加大对成本低廉、收益水平高的旧改项目的参与力度，逐步提升旧改项目的年销售额比重至15%-20%。
    着力发展养老、旅游和产业地产：公司将积极推动养老地产、依托旅游、文化、电商、会展等的产业地产以及房地产基金的创新发展，全方位探索和把握产业转移、人口老龄化带来的机遇，同时稳步推进海外拓展战略，激发公司的增长潜力。
    5、预测2014年实现签约金额1500亿
    在行业基本面面临较大下行压力的2014年，拥有卓越背景、超强融资实力和品牌优势的保利地产将能更好地抵御风险，获得超过市场平均水平的增长；与此同时，我们看好公司在旧城改造、养老地产、产业地产和房地产金融领域充分与国家政策导向方向相一致，积极探索、谨慎推进所做出的努力。预测全年实现签约销售额1500亿。
    预测2014-2016年保利地产的营业收入分别为1150亿、1420亿和1730亿元，净利润分别为132亿、164亿和202亿，EPS1.85/2.30/2.83元。
    按照2014年5倍PE估值，目标价9.25元。
    风险提示：行业基本面下行风险；养老产业拓展速度不达预期。