华夏幸福今日公布半年度业绩快报，公司2013 年上半年实现营业收入87.84亿，同比上升98.5%，净利润17.7 亿，同比增长40.4%，基本每股收益2.01元，略高于我们的预期1.89 元。
    结算收入及利润快速增长，为全年业绩增长提供有力支撑。1）净利润略高于预期的原因主要是因为本期房地产项目结算进度较快，收入大幅增长。公司13 年上半营业收入87 亿，同比增长98.5%，其中园区结算收入26 亿，与去年同期基本持平，园区配套住宅及城市地产结算共约61 亿，约为去年同期的3倍。2）收入增速远超利润增速，整体净利率下降8.5 个百分点至20.2%，主要因本期结算项目中毛利率较低的城市地产占比大幅提升。预计13 年上半年结算收入达到11 亿左右，而去年同期仅有0.46 亿。由于城市地产结算项目主要为11 年的降价项目，毛利率较低。12 年城市地产结算毛利率仅为22%，远低于园区配套住宅36%的毛利率水平，而本期可能进一步降至20%以下，从而显著拉低整体毛利率水平。下半年随着城市地产的降价项目结算完毕，以及园区配套地产结算占比增加，预计全年房地产结算毛利率将维持在33%，与去年基本持平。14 年起，包括城市地产在内的地产业务结算毛利率都将逐渐回升。
    园区结算收入稳定，异地拓展的新园区将逐渐进入收获期。1）上半年园区结算收入约26 亿，其中产业发展服务（招商）收入为16 亿，与去年同期基本持平。下半年还将有部分园区收入将进行结算，预计全年园区结算收入40 亿左右，产业发展服务约20 亿。2）目前，苏家屯、无锡、文安等园区已开始实现招商，并将逐步贡献收益。
    环北京地区销售量价齐升，异地项目渐入收获期，业绩确定性高，维持买入评级。上半年北京地区销售量价齐升，上半年房地产销售额124 亿，销售均价7945 元/平方米，较12 年上升20.8%，下半年还有沈阳、无锡等地的项目可能陆续进入销售期，维持对13 年房地产销售额245 亿以上的预测。目前公司结算进度较快，预收款充分（一季度243 亿，为我们预测的13 年全部结算收入的120%），维持13、14 年EPS 2.65、3.41 元的预测，目前对应12X、10XPE，维持买入评级。