作为国内文化旅游的龙头，其价值被忽视，直接导致价值被严重低估。建议积极买入：（1）地产政策调整预期升温，公司是最大受益者，带来估值修复契机；（2）具有地产的估值弹性；（3）真正创造价值-消费者、地方政府、投资者都需要！合理市值560亿元，向上空间46%——地产320亿（13PE8倍）+文化旅游240亿（13EV/EBITDA 10倍）。
    事件
    7月8日，上海玛雅水公园盛大开业——上海玛雅海滩水公园是华东地区首座大型水主题公园，拥有近40个领冠全球的观赏及体验性项目。
    点评
    上海玛雅水公园的开业，丰富了主题公园的内容，将增强主题公园的竞争力和异地扩张能力；彰显了公司在文化旅游产业的专注和能力。
    旅游业务现金流稳定，但回收期较长，公司将文化旅游与地产完美结合，通过地产较快回收现金流，进一步支持文化旅游产业的发展。我们认为这种业务模式符合我国的国庆，也有利于巩固文化旅游龙头的地位。
    公司目前市值382亿，13PE 8倍。显然，文化旅游业务的价值被忽视了！我们建议积极买入，目标价7.7元，往上空间46%，理由有三：

    1.地产政策调整预期有望带来估值修复契机
    （1）由于公司地产项目偏向高端，受地产调控政策的压制最严重，一旦调控政策转向，正面的弹力也将较大
    （2）华侨城一直被国家视为文化旅游龙头，寄托文化旅游复兴的梦想；国家领导人多次视察，彰显受重视的程度；国家正大力扶持和鼓励文化旅游产业的发展，地产调控政策转向，华侨城受到优先的关怀的可能性较大。
    2.具有地产的估值弹性
    （1）历史上华侨城相对主流地产股，一般有20%以上的溢价；因受政策压制，溢价已消失——13PE8倍，PB1.55倍。因此，反弹具备地产的估值弹性。
    （2）文化旅游业务盈利能力逐步提升，2012年资产规模约230亿，经营性现金流20亿，预计2013年可达24亿；在按美国市场的估值方法和估值水平，至少值240亿（动态EV/EBITDA 一般9-16倍）。
    （3）合理价值560亿元以上，向上空间46%。按美国估值水平，文化旅游业务240亿元；按13PE 8倍，地产业务320亿元（预计2013年地产业务净利润约40亿元）。
    3.真正创造价值-优质生活创想家，引领品质生活
    （1）消费者需要他——不管是主题公园、旅游度假区、都市娱乐目的地，还是品质住宅，公司的产品均引领社会的潮流。
    （2）地方政府需要他——提升城市品位，带动区域发展，提升片区土地价值；带动投资和游客聚集，创造税收和就业。引入华侨城是政绩！
    （3）投资者需要他——真正创造价值的公司，在A股还是相对稀缺的！
    4.盈利预测
    我们维持2013-15权益利润47.1、56.7、69.6亿元的预测，对应EPS 0.65、0.78、0.96元。
    5.风险提示：政策调整预期落空、经济硬着陆。