华夏幸福今日公布年报，公司2012 年实现营业收入120.8 亿，同比增长55.0%，净利润17.8 亿，同比增长31.3%，基本每股收益为2.02 元，符合我们的预期。
    业绩符合预期，园区收入结构优化，新区建设快速推进，房地产可结算资源充分，销售价格上涨为未来毛利率回升奠定有利基础。1）园区相关收入增长6%，增速相对缓慢主要是土地市场不佳，土地整理进度放缓，但高毛利的产业发展服务（主要是招商）收入增长显著，同比上升62%。2）2012 年新增签约投资额增长129%，入园企业平均签约投资额明显提升，还与中联航、航天科技集团等大型企业建立了战略合作关系。同时沈阳苏家屯、河北文安、昌黎等新园区招商均已启动。3）新拓展园区建设快速推进，怀来、文安等园区12年在招商引资和房地产开发方面也明显提速。我们认为，13 年公司固安、大厂等成熟园区收入将基本稳定，苏家屯、怀来、文安等起步园区收入将逐渐增长，预计13 年园区相关收入在40 亿左右。4）房地产当期结算收入同比增长93%，毛利率略会有下滑主要是部分结算产品由2011 年降价所致，12 年公司结算均价在5500 元左右，而销售均价已达6576 元，预计未来结算毛利率将有所回升。
    环北京价格普涨+新区进入收获期， 13 年销售快速增长。1）北京市场价格领涨全国，预计北京全年价格上涨幅度将在20%以上。即使公司环北京区域现有销售规模维持不变，仅销售均价上升20%（年初至今已上升13%左右），13 年就可支撑190 亿销售额，已超过12 年全年水平。2）京外园区渐入收获期，12年公司在沈阳、无锡、镇江、文安、滦平等5 各区域共获取土地56.3 万方，都将在13 年陆续推盘销售，预计13 年销售额为15 亿，14-15 年后还将有明显提升。3）预计13 年公司房地产销售收入为245 亿，加上园区结算收入40亿，预计全年整体销售收入为285 亿（公司计划为280 亿），同比增长35%。
    园区收入结构优化，13 年销售快速增长，业绩锁定度高，公司模式正逐步兑现收益，重申“买入”评级。公司现有园区入园企业质量逐渐提升，收入结构优化，而新拓展园区渐入收获期，招商引资和房地产开发都开始贡献收入，公司独特模式的成效正逐步兑现。同时公司主要项目所在的环北京市场13 年价格看涨，预计13 年整体销售额285 亿。公司现有预收账款243 亿，为我们预计的13 年结算收入的1.44 倍，13 年业绩已完全锁定。上调盈利预测至13、14 年分别2.65、3.41 元（13 年原预测为2.45 元），目前对应PE 为10X、8X，攻守兼备，重申“买入”评级。