荣盛发展公布2012全年净利润为人民币21.4亿元（摊薄后每股盈利1.13元），同比增长40%，符合我们与万得市场预测，以及公司2月28日的业绩预告。要点：1) 管理层计划2013年新开工面积为535万平米（同比增长100%），相应地预计2013年合同销售将为人民币245亿元（同比上升36%）。考虑到2013年调控政策/宏观经济的不确定性，我们认为该目标偏激进，可能导致公司财务压力进一步上升：2012年公司经营性现金流仍未转正(人民币-12亿元)，净负债率为82%。鉴于公司激进的开工计划和650万平米的土地收购目标（按2012年新收购土地成本1,297元/每平米计算，意味着资金需求约为80亿元），我们估算2013年荣盛发展至少需要再融资60亿元。2) 2012年四季度毛利率为27.1%，较2012年一到三季度低0.6个百分点。2012年四季度净利润率为16.8%，较一到三季度高1.3个百分点，主要由于销售管理费用控制良好。然而，我们预计2013年公司净利润率将同比下滑1.9个百分点至14.1%，主要原因是激进的开发计划将意味现金利息费用可能上升30%-40%（占我们2013年预期税后利润的约40%左右），且未结算销售均价从2012年人民币6,167/平米降至人民币5,507/平米将使得毛利率下降。
    投资影响
    我们将2013-15 年每股盈利预测分别上调1%/7%/6%，并将12 个月目标价格从人民币13.1 元上调3%至人民币13.5 元，仍基于相对2013 年底预期净资产价值25%的折让。该股目前较2013 年底预期净资产价值折让24%，对应10.1 倍的2013 年预期市盈率，而A 股同业为46%和8.4 倍。维持中性评级。
    主要风险：信贷紧缩，合同销售好于/差于预期。