核心观点：
    1．事件
    3 月4 日晚，万科A 公布2013 年2 月份销售数据，2013 年2 月份公司实现销售面积83.2 万平方米，同比增长15.5%，销售金额93.7 亿元，同比增长27.6%。2013 年1-2 月份公司累计实现销售面积244.3 万平方米，同比增长27.97%，销售金额284.4 亿元。
    同比增长49.29%，公司当月新增项目7 个，权益建面169 万方，须支付地价36.8 亿元，楼面价约2178 元。
    2．我们的分析与判断
    （一）受节假日因素影响，销售高位回落
    2 月单月销售93 亿元，环比下滑50%，客观上节假日因素对销量下滑构成了一定程度的影响，当月销售均价为11262 元，环比下降5%，1-2 月累计销售均价同比上涨16%，涨幅较为明显，而迈过1 月份销售季节性高点后，预计市场将进入传统的销售淡季，加之“新国五条”新政颁布， 在地方实施细则未落地之前，预期市场购房观望气氛转浓，伴随中央凌厉调控之势来袭，预计短期内万科的成交量可能会受到一定程度的影响，但由于万科的产品主要定位于中小户型，且品牌溢价较高，中期来看，住宅销量不宜过分悲观。
    （二）补库存趋势延续，新拓国际化之路
    随着市场情绪基本面好转，公司2 月份延续了上年第四季度的拿地热情，新增项目7 个，有5 个是合作开发项目，新增权益建面为169 万方，新增土地购置款36.8 亿元，楼面价约2178 元，预计该等项目将维持40%左右的毛利水平。2 月份万科启幕开发业务的国际化之路，与美国发展商铁狮门合作开发美国旧金山项目，这是万科一次有益的国际化尝试。
    3．投资建议
    我们维持万科13 年销售规模将突破1700 亿元的判断，同比增长20%左右，公司年末预收款已锁定2013 年全部业绩，但由于“国五条”新政的利空预期尚未出清，我们预期地产板块在下跌后将延续整固趋势，现阶段理应积极观察政策落地后对后续商品房市场销售的影响。
    4．风险提示
    房地产调控政策进一步趋紧