公司11月29日公告收购杨浦郡江国际购物中心85%股权具体情况。公司通过上海联合产权交易所收购上海今代纺织科技发展有限公司所持有的上海鹏欣国际家纺投资建设有限公司85%股权，鹏欣公司主要资产为杨浦郡江国际购物中心项目，建筑面积共约8.5万平米（其中地下一层至地上四层商业部分面积48909.88平米，地下二层、三层停车场面积36432.89平米）。交易价格为46296万元。
    简评和投资建议。公司此次收购鹏欣公司85%股权，主要为获得其开发物业郡江国际项目，以在杨浦区建设一个集购物、休闲餐饮、文化娱乐和社区服务与一体的社区型购物中心。这一项目符合公司以市郊购物中心业态扩张为主的长期战略布局，符合一线城市业态演变趋势，进一步加强其在杨浦区商业网点拓展，有望于未来形成新的利润增长点。
    郡江国际项目建筑面积共约8.5万平米，其中地下一层至地上四层商业部分面积48909.88平米，地下二层、三层停车场面积36432.89平米（停车位494个）。我们预计该项目将于2013年底或2014年开业，项目总投资约为6-7亿元，考虑到公司经营杨浦区另一家购物中心-百联又一城的丰富经验（百联又一城于2007年开业，08年-11年分别实现净利润1293、1726、2419和4087万元），预计郡江国际在开业有有望在一年内渡过培育期实现盈利，长期看好该项目发展。
    而短期看，由于鹏欣公司截至今年8月底营业收入186.55万元，营业利润-2069万元，净利润-2223万元，因此在收购并表后对公司短期业绩（2013年）将略有负面影响(1%左右)。
    公司百货业态近年维持2-3家的展店速度，2012年新开3家，目前仍有储备项目6家（4个自建项目），即世博轴项目（一期2012年底，二期2013年10月）、无锡奥特莱斯（2013年5月）、台州店（2013年）、郡江国际项目（最早2013年底）、南京奥特莱斯（2014年）、川沙购物中心（2014年）。我们认为，较丰富的储备项目虽有利于保障未来收入外延增长，但可能带来一定的资本开支压力；预计公司2013年资本开支10个亿以上，高于2012年的5-6个亿；截至12年前三季度，公司财务费用为-2.2亿元，预计13年该财务收益将可能有所减少。
    维持对公司的判断。公司是上海多业态发展的零售龙头，品牌、规模和协同效应较同行有较明显优势。近年来侧重在市中心外圈、郊县等区域重点发展购物中心的扩张战略符合城市迁移和发展规律，有效对冲了一线城市百货内生增长放缓的趋势。公司已完成了资本的整合（重组），未来将逐步进行内部构架及运作等多方面的整合，因此从更长远看，公司经营效率能否得到提升、国资对公司的考核会否涉及到市值或利润层面，则是公司未来业绩能否得到有效提升的关键。
    维持盈利预测。预计公司2012-13年EPS分别为0.74元和0.94元，其中预计2012年超市EPS近0.2元，综合百货及其他业态EPS为0.45元，来自于各类股权投资等方面的投资收益贡献为0.1元。
    公司目前7.21元的股价对应124亿市值，剔除所包含的联华超市港股折合人民币30亿元市值、海通证券18亿元市值，则其百货及其他等业务对应市值约为76亿元，对应我们预测的12年综合百货及其他业务7亿元净利润，动态PE位11倍。考虑到公司在上海地区较强的龙头地位、较前瞻的扩张战略以及整合后可期待的规模效应和协同效应，我们给予公司11.42元以上的目标价（对应197亿元以上市值，其中联华超市等股权参考流通股价和一致预期等给以估值，综合百货及其他业务给以了139亿元市值对应12年其净利润18倍以上的PE），维持"买入"评级。此外公司目前拥有多项优质资产，百货门店总面积约230万平米，自有物业占比70%，重估价值显著，根据NAV测算每股价值达到20元以上，也为公司提供了较高的安全边际。
    风险和不确定性：（1）联华超市、海通证券等已上市股权资产市值的波动；（2）成熟门店增长速度放缓；（3）新开门店培育期超预期；（4）主要经营区域集中在上海等发达区域，受经济波动、竞争加剧的影响可能较大。