1、背景情况：2 012 年 10 月，公司当月实现销售面积127.3 万平方 米，销售金额137.0 亿元，分别比2011 年同期增长了26.8%和32.5%， 环比增长了21.2%和13.8%。2012 年 1~10 月份，公司累计实现销售面积1035.2 万平方米，销售金额 1100.2 亿元，累计同比增长了9.2%和1.8%。万科10 月份共获得7 个土地储备项目。 2、事件点评： 2.1. 从10 月份当月的销售情况来看，公司的市场销售情况略好于预期。相比于成交低于预期的9 月份，公司十月份销售情况应该是好于上月。这样来看，今年四季度不太会出现成交量意外大幅萎缩的情况， 房地产市场表现应该以稳为主，略有下降。我们认为，万科的表现也应是如此。 2.2. 在土地储备方面，公司10 月份获得了7 个地块的开发项目，合计容积率建筑面积268 万平方米，支付权益地价46.2 亿元，均比上月有所增长。万科前10 个月总计支付权益地价210 亿元，占去年全年土地总支出的70%。 2.3. 万科10 月份当月平均销售单价为10762 元/平方米，略低于上月； 1-10 月的累计平均成交单价为10628 元/平方米，连续第6 个月回升， 但仍低于去年同期累计平均销售单价11398 元/平方米的水平，显示出公司产品的平均销售价格继续平稳上涨，但涨幅仍然有限。我们认为， 在严厉和刚性的宏观调控之下，房价已经不具备再度大幅上涨的空间， 房价表现为平稳或略有上涨应该是政府所期待的。 2.4. 盈利预测及投资评级：我们对公司未来3 年的业绩预测为： 2012 年每股收益为1.12 元；2013 年每股收益为1.37 元；2014 年每股收益为1.58 元，目前公司估值不高，维持推荐评级。