投资要点：
    基础数据: 2012 年09 月30 日 2012 年10 月公司实现销售面积127.3 万平方米，销售金额137.0 亿元，比2011年同期分别上升27%和32%，环比分别增加21%和14%，销售均价为10762 元，
    同比上升4%，环比增下降6%。2012 年1-10 月，公司累计实现销售面积1035.2万平方米，同比增长10%，累计销售金额1100.2 亿元，同比下降2%。9 月新增项目储备7 个，土地权益面积共计195.1 万平米，共需支付地价款59 亿。
    10 月销售金额为137 亿，同比增加32%，环比增加14%，推盘量和销售率均有所增加。10 月销售面积和金额分别为127.3 万方和137.0 亿，同比分别上升27%和32%，环比分别增加21%和14%，基本符合预期，上升较多的主要原因是：1）本月推盘量在160 亿-170 亿左右，较9 月的150 多亿的有所增加。2）10月去化率也从9 月的55%重回60%以上，与5-8 月水平相当，市场对于销售形势下滑的担忧可有所消解。3）由于去年10 月起公司销售快速下滑，基数较低，导致本月同比也有较大增幅。10 月公司销售均价为10762 元，环比下降6%，主要是上月因产品结构，均价环比上升5%，实际近期价格基本稳定。
    预计 11 月推盘量将有所回落，但12 月还将有较集中推盘，维持全年销售额1400 亿的预测。目前房地产市场需求稳定，预计公司11 月推盘量将回落至130亿左右，销售额亦将有所下降。但由于12 月还有较集中推盘，我们维持全年销售额1400 亿的预测。
    10 月新增项目储备7 个，权益地价款59 亿，同比上升196%，环比增长34%，拿地态度依然积极，一线城市补仓力度明显。万科10 月共新增项目储备7 个，权益建筑面积共195.1 万方，总权益地价款59 亿，环比再增34%，连续第5个月环比增长，拿地态度依然积极。同比上升较多主要因去年同期销售下滑明显，公司大力收缩投资，因此基数较低。公司10 月所获7 个项目中有3 个位于北京、深圳、杭州等一线城市，公司对一线城市的土地储备补充力度明显加强，楼面均价也有所回升，为3024 元。目前公司手持现金较为充裕，仍将继续积极把握土地市场机会。
    销售态势良好，业绩锁定度高，维持买入评级。10 月公司销售情况较为理想，公司三季报有预收账款1448 亿，业绩锁定度高，维持12、13 年EPS 1.10 元、1.37 元的预测，对应PE 为8X、6X，维持“买入”评级。