事件：
    近日，我们对公司进行了实地调研，并针对公司业务的发展方向以及今后经营的重点与公司高层进行了交流。
    1．成都商业地产泡沫下的核心区位优势不改。
    成都商业地产的供给泡沫已经成为不争的事实。目前开工建设的城市综合体数量已超过100 个，据我们统计的今年至2015 年的项目中，最小的也在13 万，未来四年还将有1545 万平方米的体量入市，从增速、体量和开发商级别而言均已全面超越一线城市。但从需求角度看，仅从新增量这一维度，成都1000 多万人口对应的人均商业面积增加至1 平方米，已经接近发达国家人均1.2 的水平，同时，成都地区过去五年人均可支配收入的年均涨幅相对于全国12.5%平均水平溢价却微乎其微，如此庞大的商业供给或将需要十年以上才能消化。
    另外，从我们参会的信息看，锦江区政府大力扶持的金融街商务区崛起长期或对春熙路商圈构成一定分流：东大街被确定为金融产业聚集地，打造锦江区的西部金融中心，总面积5.68 万平方公里，密集分布着明宇金融广场、西部国际金融中心、喜年广场、环球贸易广场等25 个重大产业项目，该区域几乎每公里就有一家五星级酒店，但由于紧邻核心主商圈，且同时面临天府新区的竞争，短时间内尚难以构成威胁。
    成都商业市场竞争格局不同于中西部的其他区域百货，供给的泡沫化尤其是以九龙仓、恒隆、万象城等为代表的强势地产商入驻使得成商很难形成类似重百、银座等的寡头垄断格局，一定程度上抵消了四川消费潜力的巨大市场（虽然王府井成都店和伊藤洋华成都店均是全国最好的门店）。但基于公司成都地区核心商圈的区位优势和地级市门店的先发、寡头垄断优势，上半年整体个位数的收入增速主要还是受整体商业环境的影响，分解来看，上半年整体客单价有10%的增长，客流明显下降，其中武侯店7%的降幅最为明显，其他门店大都持平或者略有增长。另外公司适度收缩了打折促销的力度，随着消费者对价格敏感度的降低，这一趋势或将贯穿全年，从而有利于收入弱势格局下的杠杆释放。
    2．两大核心项目与地级市渠道拓展构筑双品牌稳定格局。
    就外延战略而言，基于“人民商场+茂业百货”的双品牌错位，公司外延的区位选择比较宽泛，人民商场主要在8000-1.5 万平的区间，茂业则在3-5 万平米区间。公司将以盐市口、茂业中心两大项目为契机逐步向购物中心转型，并计划进一步在优势区域南充、绵阳地级市尝试5-6 万平米的区域购物中心，从而巩固当地强势地位，与之相伴的是超市业态的提档升级，该业态也同样遵循与双品牌的匹配。现有地级市门店40%以上的收入占比及较低的店龄结构有望构筑内外兼修的弹性空间，目前公司尚没有成熟的地级市储备项目，虽然个别地级市较为强势的新世纪百货和地方龙头尚未构筑核心地位，但成本的高企是限制步伐的主因。在目前的商业环境下，充分开发已有低成本土地项目或是明智之举，公司的四大土地储备合计高达128 亩，构筑了外延潜力和安全边际的双重护城河。
    盐市口南区：5 万平米的盐市口南区项目南区已建至地面26 层，预计11 月份封顶，整体定位不会做到奢侈品，但是比目前的茂业高，商业明年上半年开业，基于成熟的商圈和茂业百货已有客流的拉动，预计12 年坪效为目前茂业的60-70%。亏损幅度较小。盐市口地区总体30 亩的面积最终将在北楼改造完成之后形成10 万平米的购物中心，对于核心商圈这个体量级别的商业而言，其他次新级商圈和新区很那撼动，也正因为此以，一定程度上屏蔽了商业地产供给过剩对扣点谈判议价的削弱，该项目明年不会对整体毛利率形成较强的负面冲击，但相关支出由资本化转费用化会对综合费率产生一定影响。
    茂业中心：约6.2 万平米的天府新城茂业中心项目外立面工程已完工，目前正进行内部装修，且招商工作已基本完成，有望在2013 年开业；但天府新区的写字楼和住宅的入驻率较低，开业的具体时间尚难以确定，
    天虹商场今年年底的开业或将有助这一新兴商圈的商业氛围。该项目商业总投资4 个亿，30 多年摊销，由于商圈成熟度的欠缺，我们预计考虑到明年业绩的平滑以及该项目较大幅度的亏损（千万级），开业的时间为全年中后期。而九眼桥项目7 月底已完成拆迁，有望在下半年投入施工建设。
    菏泽地区：4 万平两家门店的拓展属于省外试水，暂时没有加密计划。下半年资产的价格会比较低，或将加速收购项目储备，目标区域主要还是在西南。菏泽地区上半年亏损223 万，预计全年亏损在500 万左右。按照“自2012 年1 月1