半年度EPS1.43 元，超预期。公司实现营业收入44.26 亿元，比上年同期降低3.7%；实现营业利润16.65 亿元，同比增长16.2%；实现归属于母公司所有者的净利润12.6 亿元，同比增长16.2%。半年度EPS1.43 元，超出市场此前最高1.30 元的预期。
    园区服务贡献主要中期营业收入。公司半年度44 亿营收中，25亿来自园区服务，为2011 全年园区收入（34.6 亿）的72%。从结构上看，半年度落地投资返还收入为15.4 亿元，超出2011 年全年总额（9.5 亿）62%。公司今年落地投资额的结算速度呈现加快的态势。
    随着主要的投资返还收入在半年度确认完成，下半年公司园区服务收入方的增长将主要由土地整理结算贡献。我们预测公司全年园区服务收入将维持在35-40 亿之间。
    签约企业从量变到质变，半年度签约额较去年全年大增55%。
    上半年所有园区新增签约入园企业23 家，新增签约投资额200.8 亿元 ，超出2011 年全年新增签约额（130 亿）55%。其中配套最为成熟的固安园区贡献最大，受北京二机场开通等利好的影响，固安园区上半年新增签约入园企业11 家，新增签约投资额168.6 亿元，占总金额的84%。今年上半年新签约的入园企业单体投资额为8.7 亿，为去年企业单体投资额（1.5 亿）的5.8 倍。公司在筛选入园企业上从量变到质变的策略转变明确。背后体现出的是随着园区成熟和品牌知名度的提升后，公司在选择投资企业上话语权的增加。
    园区拓展步伐和成熟周期双轮提速。公司期内新拓展3 个园区，分别为河北香河、辽宁沈阳苏家屯及江苏无锡。对无锡的项目开发成功地将现有业务范围拓展到传统优势区域以外，意义重大。目前公司管理的园区总数达13 个。公司去年下半年及今年上半年新拓展的文安园区和沈阳苏家屯园区期内分别有6 家及1 家企业签约，签约金额为13.7 亿和10.9 亿元。新开发园区的成熟周期较老园区的3 年左右明显加快。公司园区开发的拓展步伐和收获周期出现双轮提速，为未来的发展奠定了坚实基础。
    房产销售中规中矩。公司期内房地产签约销售额为68.7 亿元，销售面积119 万平米，分别为2011 全年的54%和69%（128 亿元，172 万平米）。销售均价为5773 元/平米，较去年全年平均水平下滑22%。主要原因在于公司期内销售的中低端产品大卫城及英国宫销售面积占比达到53%，拉低整体成交均价。从公司全年制定的190亿销售目标来看，去除园区回款的部分（我们预计在35 亿左右，半年度为13.7 亿），公司全年房地产销售目标额约为165 亿。从半年度来看，约完成全年目标的41%。以行业龙头万科来做对比，按全年1400 亿的销售目标计，万科半年度目标完成度为44.5%。公司这样的销售进度表现不算优异，可以定义为中规中矩。
    丰厚预收账款为业绩强力护航。公司期末拥有预收账款206 亿，其中在2012 年可进入首批结算的项目合计预收款达到152 亿，平均预售完成比例已达到85%以上。按照公司今年整体收入不低于100 亿的业绩承诺计算，我们预计地产结算收入在65-70 亿之间。
    年内可结算的资源中只需完成46%的结算量即可保证目标完成。
    上调盈利预测至2.18 元。公司中期高毛利园区收入结算超预期，预计全年结算利润率将较前期预测有所提升，全年地产业务预收账款丰厚，收入承诺保证业绩释放，我们上调公司今明两年EPS 盈利预测至2.18 元和2.95 元。对应PE 为8X 和6X。维持公司买入评级。
    风险提示：行业调控再次收紧致房价下跌超过预期