2012 年1 季度，鲁商置业(600223.SS/人民币5.92, 买入)实现营业收入1.95 亿元，较去年同期上涨27.8%；归属于母公司股东的净利润1,732 万元，较去年同期上涨5.1%，合每股收益0.017 元，基本符合我们的预期。报告期内，公司毛利率和净利率分别为22.0%和8.9%，较去年同期分别下降4.4 个百分点和1.9 个百分点。
    我们认为，公司1 季度的毛利率和净利率均有所下降主要是因为报告期内公司所结算的项目主要为即墨动感世代项目（毛利率在20%以下）、济南常春藤项目以及临沂凤凰城项目等，这些项目的毛利率均比较低，而2011 年1季度所结算的主要项目鲁商广场的毛利率则比较高。不过今年后续几个季度中，公司的北京蓝岸丽舍和青岛鲁商首府（燕儿岛项目）都将进入结算，而这两个项目毛利率预计都在40-50%左右，因此后续公司毛利率将有所改善。
    值得注意的是，今年青岛鲁商首府将有1 号楼和2 号楼两栋楼进入结算，约有6 万方左右，当时售价为2.7-2.8 万元/平米，总结算额约有16-17 亿元左右，如果保守估计按照20%净利率来计算，那么就可以给2012 年贡献超过0.3 元的每股收益，这样预计公司就已经有约30%的业绩涨幅了。
    销售方面，1 季度中公司销售商品、提供劳务收到的现金为4.2 亿元，较去年同期下降22.5%；而从预收账款的变动来估算的话，预计公司1 季度的合同销售金额约为4.5 亿元左右（估算方法见图表2），相比2011 年1 季度估算的约为4.7 亿元的合同销售金额同比下降约5.2%左右。一方面，由于公司在1 季度的新推盘较少，只在3 月底的时候推了少量的济南常春藤项目、济宁南池公馆项目和临沂凤凰城项目（各个项目均只新推了约100 套左右），另一方面，也由于整个山东市场在1 季度中的回暖较弱（虽然青岛回暖较强，但公司的鲁商首府项目由于价位较高，因此该项目成交受益较小），这两方面因素的综合影响下导致了公司1 季度的销售表现较差。
    公司在后续三个季度的推盘量将逐渐增多，预计公司今年全年推盘货值在120-130 亿元左右，其中，上半年和下半年的推盘货值比重约为 30%和70%，3、4 季度为全年推盘高峰，而在2 季度中，公司今年的主力销售项目之一的哈尔滨项目将在5-6 月份开始逐步推盘，该项目预计推盘量约30 万平米，均价为6,000-7,000 元/平米（高层为6,000-7,000 元/平米，而花园洋房为9,000 元/平米），总推盘货值约近20 亿元左右。
    至 2012 年1 季度年末，公司资产负债率从2011 年末的92.0%微涨至92.1%；净负债率从2011 年末的136.1%下降至114.0%，负债率略有改善迹象；公司手持现金13.9 亿元，短期借款加一年内到期非流动负债合计为12.2 亿元，手持现金占比短债的比例由2011 年年末的0.72 上升至1.14，短期偿债压力已经有所缓解。总体而言，公司的负债虽然较高，但鉴于大股东鲁商集团的鼎力支持，公司的债务风险并不大。