投资要点：
    年报业绩与前期快报一致，毛利率和净利率均高于上年，主要因07 年所拿高价低已基本消化，但预计12 和13 年将有所下降。保利地产今日公布年报，2011 年实现营业收入470.4 亿元， 净利润为65.3 亿元，同比31.0%、32.7%，基本每股收益1.10 元，与业绩快报一致。同时公司拟每10 股转增2 股，派发现金红利2.15 元。公司11 年毛利率和净利率均有所回升，分别为37.2%和13.9%，较上年同期分别上升3.1 和0.2 个百分点。毛利率上升与公司在07年所拿的高价地已经基本得到消化有关，但由于11 年下半年以来市场价格的普遍调整，预计12 和13 年的毛利率和净利率都将有所下降。
    净负债率如期下降，货币资金下降与公司负债结构优化有关。公司2011 年净负债率为118.9%，虽然在行业中仍处于高位，但和上半年150%左右的水平相比下降明显。但公司本期货币资金同比减少5.2%，主要因去年4 季度以来信贷相对紧张而公司偿还借款较多有关。目前公司货币资金覆盖短期负债的比例为1.3，较前期有所下降，在行业中仍处于较好水平。
    新开工与 11 年基本持平，未来可售货量充分，销售将明显受益于市场回暖。
    公司12 年新开工约近1500 万方，与11 年基本持平，未来可售货量充分，预计12 年推货量在900-1000 亿之间。加上公司尚有300 多亿的存货，我们维持对公司12 年销售额750 亿的预测。若市场回暖，公司将受益明显。
    业绩确定性高，弹性充足，维持买入评级。目前保利拥有709 亿的预收账款，按13.5%的净利率估算，对应每股收益为1.61 元，12 年业绩锁定倍数为1.14倍，远高于行业平均水平。同时公司可售量充分，业绩弹性空间大，预计公司2012 年和2013 年EPS 为1.42 元和1.85 元，对应8 倍、6 倍PE，维持买入评级。