业绩符合预期，毛利提升符合判断：营业利润增长超过收入增长主要是本期结算的毛利率提升了三个百分点。公司本期结算均价8193 元，连续低于近两年的销售均价，随着09 年获取的优质项目进入结算，公司结算均价将会提升，而实际成本增长不是非常明显，因此我们判断12 年公司毛利率将不会明显下降。预计未来公司少数股东权益比重有望稳定在8-10%左右。  新开工保持高增速，市占率有望进一步提升： 11 年新开工1503 万平米，超过万科。预计公司全年可售金额超过1200 亿，公司12 年销售额将会实现10%左右的增长。公司目前的市场占有率为1.24%，与10 年相比略有下降，但公司在进驻的市场份额由4.63% 上升到4.7%，公司加强了进入城市的深耕。从整个市场占有率来说，公司12 年的市场占有率必然会进一步提升。  拿地节奏放缓，商业地产发力：公司新增项目23 个，新进入城市为6 个。公司拿地金地占销售额的比重为24%，低于08 年的水平，充分说明公司在土地投资上的谨慎。虽然净负债率有所下降但公司资金腾挪的空间仍然不大，因此对于保利来说12 年抄底土地市场较难。商业地产方面，11 年公司商业地产实现销售150 亿，经营性收入超8 亿元，实际运营面积超50 万平方米。  投资评级与盈利预测：公司凭借其卓越的战略判断能力与公司强大的执行力，再加上过去几年市场环境给予的机会成就了过去几年以来的高速成长，也正是基于这一点我们长期推荐保利地产。但目前的市场环境已经发生变化，特别是融资市场的变化，公司未来的成长速度也发生一定改变。但从整体上说，公司未来的成长速度还将远超行业平均水平，将充分受益于行业集中度提升。预计12、13 年EPS 分别为1.42、1.7 元，维持"买入"评级。