城投控股10月30日发布三季报，2026年前三季度实现营收35.63亿元（yoy-62.6%），归母净利-1.62亿元（上年同期2.87亿元），其中Q3单季营收7.21亿元（yoy-79.9%），归母净利-1.10亿元。利润转亏主因开发业务结算收缩、期间费用相对刚性所致。公司期末合同负债87.45亿元，较年初+2.4%，Q4进入竣工结算旺季，高毛利项目集中结转有望推动全年利润回正。公司上海资源禀赋优势显著、估值折让安全边际充足，维持“买入”。
　　结算收缩致业绩承压，待结算资源蓄势Q4结算弹性
　　期内公司房产项目竣工交付结转规模同比减少，是营收下滑的主因；上年同期露香园等项目集中结算亦形成高基数。收入下降而期间费用相对刚性（前三季销售/管理/财务费用合计约8.96亿元，同比基本持平），经营杠杆反向放大盈利压力。期内因有基金项目退出，公允价值变动收益-0.98亿元（去年同期-0.10亿元），但同时推动投资收益同比+57%至2.69亿元。展望全年，公司待结算资源充沛，期末合同负债87.45亿元，主要是露香园项目。Q4为公司传统竣工结算旺季，伴随高毛利项目集中结转，我们预计全年营收降幅有望显著收窄、利润大概率回正。
　　Q3销售降幅收窄，期待Q4推盘发力
　　前三季度公司开发业务主要是存量项目续销，累计实现签约销售金额31.17亿元（yoy-30.1%），签约面积2.35万平（yoy-36.5%），销售均价13.28万元/平，核心项目露香园二期、璟雲里二期、虹盛里、水尚华庭等持续在售。其中Q3单季签约13亿元（yoy-6.1%），降幅较上半年明显收窄，虹盛里、水尚华庭等项目贡献稳定。我们预计Q4公司将在推盘方面发力。主要是露香园的别墅项目以及闵行前湾的云水Plus+，合计货值约80亿。目前均已开始蓄客，新盘入市有望推动销售规模修复。
　　租赁运营稳步扩张，资产证券化通道持续深化
　　公司租赁业务保持较快增长，前三季度租金收入3.77亿元（yoy+35.1%），Q3单季1.33亿元（环比+4.7%）；在租项目总建筑面积约55.97万方，已出租经营面积约40.64万方，城投宽庭租赁社区等新项目持续爬坡放量，规模效应逐步拓展盈利空间。公司已打通C-REIT通道并进入扩募周期，正积极推进浦江、九星社区纳入底层资产的扩募流程，并参与Pre-REITs培育储备资产，资产证券化与价值重估空间有望持续提升，为持有型业务打开重估路径。
　　盈利预测和估值
　　我们维持26-28年归母净利为3.33/3.91/4.67亿元的盈利预测，EPS为0.13/0.16/0.19元。可比公司2027年Wind一致预期PB均值为0.68倍，公司27EBPS为8.73元，我们认为公司作为上海城投平台，禀赋优势显著，强调分红以及回购，显示其积极的市值管理态度，予以0.68倍27PB，目标价5.90元（前值5.83元，0.68倍26PB），维持“买入”。
　　风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险