城投控股8月31日发布半年报，2026H1实现营收28.41亿元（yoy-52.1%），归母净利-0.52亿元（yoy由盈转亏），符合业绩预告预期。其中Q2单季营收19.88亿元（qoq+133.0%），归母净利约-0.59亿元。利润转亏主因在于地产结算规模下降及股权类投资公允价值变动拖累，但毛利率延续改善、待结算资源充沛，我们预计全年利润有望转正并实现增长。公司在上海资源禀赋优势显著，维持"买入"。
　　结算规模收缩致收入下滑，毛利率改善对冲部分压力
　　期内公司开发业务竣工结算规模同比下降，房地产业务实现收入27.45亿元（yoy-53.3%），是营收下滑的主因，一方面，我们认为跟公司结算节奏有关，另一方面，去年同期露香园二期等项目集中结算形成高基数效应。期内收入下降、期间费用相对刚性叠加股权投资项目亏损导致盈利承压。但毛利率水平有所提升：房地产业务毛利率升至22.58%（yoy+3.7pct），以露香园为代表的高毛利项目结算占比提升，结构性改善逻辑持续兑现。此外，期内公允价值变动收益-1.14亿元（去年同期+0.24亿元），为利润核心扰动项，或因申通地铁、国泰海通等股权投资股价波动所致。
　　待结算资源充足，再获上海地块夯实禀赋优势
　　截至期末公司合同负债83.88亿元，待结算资源充沛。叠加未售货值约700亿元（99%位于上海），充沛的待结算资源有望在下半年逐步转化为收入，支撑全年营收降幅收窄。期内因未新推项目入市，销售额同比-41%至18.2亿元。储备项目货值充沛，有待下半年新推发力。融资端，期末货币资金仍达67.76亿元，流动性充裕。融资方面，今年4月和7月公司合计发行18.7亿元的5年期中票和公司债，利率分别仅为2.02%/1.73%，期末平均融资成本3.13%，保持行业低位。低成本融资优势为后续土地市场发力提供弹药，期内公司新获上海虹口地块，静待公司在新盘推售及拓储节奏上提速。
　　运营板块持续扩张，资产证券化空间提升
　　公司租赁业务稳步增长，1H26租金收入合计2.4亿元（yoy+42%），已出租面积约56.0万方（yoy+19%），伴随运营规模的增长以及新项目爬坡期中租金的逐步提升，租金收入整体实现显著增长。随着管理规模的持续扩大，规模效应有望进一步拓展盈利空间。同时公司已打通C-REIT通道并进入扩募周期，期内积极推进浦江和九星社区纳入底层资产的扩募流程，此外，公司也积极参与Pre-REITs，为未来扩募资产做准备。资产证券化与价值重估的空间有望进一步提升，为持有型业务打开重估路径。
　　盈利预测和估值
　　我们基本维持26-28年归母净利为3.33/3.91/4.67亿元的盈利预测，EPS为0.13/0.16/0.19元。可比公司2026年Wind一致预期PB均值为0.68倍，因公司期内回购股份完成注销导致股本变动，每股数据指标有小幅变化，26EBPS为8.54元，我们认为公司作为上海城投平台，禀赋优势显著，强调分红以及回购，显示其积极的市值管理态度，予以0.68倍26PB，目标价5.83元（前值6.70元，0.79倍26PB），维持“买入”。
　　风险提示：推盘放缓导致业绩低于预期；市场供应放量导致去化趋缓风险。