投资要点：
　　3Q26营收同比-7%，业绩6.0亿元、同比-76%、符合预期。3Q26公司营业收入834亿元，同比-7.0%；归母净利润6.0亿元，同比-75.8%；扣非后归母净利-5.3亿元，同比-127%；基本每股收益0.07元，同比-72%。公司毛利率、归母净利率分别为12.5%、0.7%，同比分别-2.5pct、-2.1pct；三费费率为6.9%，同比+1.2pct，其中销售、管理和财务费率分别+0.6pct、持平和+0.6pct；合联营企业投资收益-5.2亿元，3Q25为0.6亿元。公司2019-2025年合计减值高达289亿元，占比25年存货比值高达8.0%。截至26Q3末，公司合同负债（含预收账款）达1,536亿元，同比+2.5%，可覆盖25年地产结算收入1.17倍。
　　3Q26销售额1,401亿元、同比-0.4%，销售表现优于同行，拿地/销售额比34%。3Q2026，公司销售额1,401亿元，同比-0.4%，跑赢同期50家主流房企的销售表现-17%；销售面积432万平，同比-15.0%；销售均价3.2万元/平，同比+17.2%。3Q2026，公司拿地金额477亿元，同比-36%；拿地面积210万平，同比-35%；拿地均价2.3万元/平，同比-1.6%；拿地/销售金额比34%，拿地/销售面积比49%；拿地/销售均价比70%。截至2026H1末，公司总未竣工面积2,035万平，同比-16%，覆盖25年销售面积2.8倍。
　　加权融资成本2.61%、优势明显，26H1 IP（含酒店）全口径收入39亿元、同比+7%。至2026Q3末，公司净负债率51.1%，同比-4.2pct；现金短债比为1.6倍，同比持平；有息负债余额2,356亿元，同比-1.3%。截至2026H1末，公司加权融资成本仅2.61%，同比-23bps，融资成本持续优化。26H1公司IP（含酒店）收入39亿元，同比+7%；其中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店分别占比26%、16%、20%、16%、14%。
　　投资分析意见：销售平稳，业绩下降，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其大湾区资源储备含金量极高。在目前行业下行之际，预计公司将凭借融资优势及聚焦核心城市策略，将受益于行业格局优化。我们维持公司2026-28年归母净利润预测分别为8.0/8.6/9.3亿元，同比分别-22%/+7%/+9%。考虑到公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑。