核心观点
　　2026财年公司实现营收941.9亿港元，同比增长18.2%，主要受到香港开发物业结算规模大幅增长带动；实现核心归母净利润228.5亿港元，同比增长4.6%，业绩增速小于营收增速主因结算利润率较高的内地开发物业结算规模下行，导致综合毛利率较上财年下降8.8个百分点。2026上半财年香港开发物业结算利润率来到7.6%的底部，下半财年快速回升至14.8%。2026年上半年公司香港权益合约销售额为207亿港元，同比增长18.3%，市占率为13.7%，继续保持头部地位。公司物业租赁营收和利润表现平稳，全财年派息金额同比增长4.3%，50%的派息比例保持在派息政策上沿。
　　事件
　　公司发布2026财年业绩，全财年（2025/7/1-2026/6/30）实现营收941.9亿港元，同比增长18.2%；实现核心归母净利润228.5亿港元，同比增长4.6%；全财年派息每股3.91港元，同比增长4.3%。
　　简评
　　香港开发物业结算规模上行推动营收增长，业绩稳健增长。2026财年公司实现营收941.9亿港元，同比增长18.2%，主要受到香港开发物业结算金额同比大幅增长68.8%至441.3亿港元带动。全财年实现核心归母净利润228.5亿港元，同比增长4.6%，业绩增速小于营收增速主因综合毛利率较上财年下降8.8个百分点至34.1%；综合毛利率下降主因结算利润率较高的内地开发物业结算规模下行，全财年内地开发物业结算金额同比下降43.3%至43.9亿港元。
　　香港开发物业结算利润率回升，销售保持头部地位。2026财年公司的香港开发物业结算利润率为10.5%，较上财年的12.2%下降1.7个百分点；分拆来看，上半财年香港开发物业结算利润率为7.6%，为近年来的底部，下半财年回升至14.8%，已超过2025财年的水平。2026财年公司实现香港权益合约销售额381亿港元，同比下降9.9%，其中下半财年（即2026年上半年）为207亿港元，同比增长18.3%。从市占率看，2026年上半年公司在香港的销售市占率为13.7%，继续保持头部地位。
　　物业租赁表现平稳。2026财年公司物业租赁实现营收200.7亿港元，同比增长1.1%；实现经营利润148.9亿港元，同比基本持平。2026财年公司的香港物业租赁实现营收149.3亿港元，同比增长0.3%，物业出租率整体维持稳定；内地物业租赁实现营收51.4亿港元，同比增长3.3%，零售物业租金增长抵消了写字楼租金下跌的影响。
　　派息稳健增长。公司宣派末期股息每股2.93港元，连同中期股息则全财年每股分派3.91港元，同比增长4.3%，分派金额约占核心归母净利润的50%，派息比例保持在40%-50%的派息政策上沿。以最新收盘价计算的股息率为3.61%。
　　维持盈利预测和买入评级不变。预测2027-2029财年公司的核心EPS为8.19/8.46/8.76港元，香港开发物业结算利润率回升势头有望持续，公司业绩与派息有望继续稳步增长，维持买入评级不变。
　　风险提示：
　　1、楼市整体遇冷导致销售及结转不及预期：若香港楼市未能持续保持上行势头，或内地楼市销售压力有所加大，则公司的物业销售和后续结转的规模将受到影响。
　　2、香港与内地零售增长不及预期：若香港和内地的零售增长不及预期，则公司旗下商场的商户销售将受到影响，继而影响到公司的投资物业相关租金收入。
　　3、多元化业务开展成果不及预期：公司的多元化业务较多，包括酒店运营、电讯业务、运输基建及物流、数据中心运营等，相关业务受到宏观环境变量影响较多，若未来宏观环境变化影响公司多元化业务开展，则其贡献的收入与利润有可能受到影响。