我们首次覆盖新鸿基地产（0016 HK），给予“买入”评级，目标价111.51港元。公司是香港最大地产开发商之一，起家于住宅开发，已发展为集开发与运营于一体的综合性地产企业。截至2025财年末，公司在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，其中多个重点项目将于2026-2027财年迎来集中交付。2025财年，公司投资物业收入占比达27%，利润贡献达57%，投资物业资产主要位于核心城市核心地段。在人民币升值、宏观利率下行等多重利好因素推动下，公司香港开发物业资产有望迎来价值重估，叠加未来2-3年物业租赁业务将迎来收获期，我们看好公司估值后续迎来修复。
　　宏观与行业修复共振，公司香港开发业务有望率先迎来价值重估
　　美联储于9月18日重启降息25bp，推动美债收益率下行。历史数据显示，美联储降息与恒生地产类指数呈负相关性（相关系数-0.61），人民币兑港元汇率与恒生地产类指数正相关（相关系数0.59），人民币升值通常推动地产板块上涨。此外，1-7月,香港住宅市场显示供需结构优化和价格企稳的迹象，且租金回报率持续高于按揭利率，进一步支持了需求回暖，行业基本面持续改善。我们认为，公司作为恒生地产类指数的核心权重股，有望直接受益于宏观利率下行与汇率驱动的估值修复。同时，由于公司香港开发业务储备充裕，在本地楼市基本面持续改善的背景下，香港物业价值重估弹性突出，其资产价值重估节奏有望领先同行。
　　公司投资性物业未来2-3年有望迎来收获期，扩大经常性收入
　　公司投资物业板块未来2-3年有望步入收获期，支撑其经常性收入持续增长。香港方面，预计2026-27财年将有7.8万平米的零售物业和16.9万平米的写字楼物业迎来竣工，将带动公司香港的自持购物中心和写字楼规模分别较2025财年末提升7%/17%。内地方面，预计同期将新增约37.2万平米购物中心和63.2万平米写字楼，届时内地自持购物中心和写字楼规模将分别较2025财年末提升44%/76%，主要包括上海徐家汇中心、杭州国金中心、广州环贸广场（广州南站TOD）等。我们认为上述项目的落成将推动公司投资性物业规模迈入新一轮扩张周期，租金收入增长可期。
　　我们与市场观点不同之处
　　自5月初HIBOR回落以来，公司股价累计反弹约30%，市场普遍认为其已相对充分地反映香港楼市复苏预期，担忧后续上涨空间受限。但我们认为，年初至今公司的股价表现仍属温和，尚未完全反映市场对香港楼价企稳回升的乐观预期。更为重要的是，市场或低估了公司中长期基本面的边际变化，特别是其经营性物业未来2-3年即将迎来集中入市，后续公司经常性收入规模有望迎来进一步扩张，或成为支撑其估值持续修复的关键变量。
　　盈利预测与估值
　　我们预测公司2026-2028财年归母净利润为208/219/249亿港元；剔除投资性物业公允价值变动影响后的核心净利润为223/237/269亿港元，对应同比增速分别为+2.1%/+6.2%/+13.5%，核心EPS分别为7.70/8.18/9.28港元。考虑公司多元化业务经营的情况，我们采用分部估值法对各业务板块进行估值，计算得出公司资产净值为4617亿港元。我们在此基础上给予30%折让，以反映公司多元化经营的折让，得出目标股权价值为3232亿港元，我们给予目标价111.51港元/股，首次覆盖给予“买入”评级，目标价对应2026EPE（Price to Core EPS）/PB倍数分别为14.48/0.51倍。
　　风险提示：香港楼市复苏不及预期；香港和内地零售市场放缓；香港和内地写字楼市场需求下行。