2024财年中期业绩维持平稳：上半财年内地项目交付减少导致物业销售入账下降，但其余各线业务有所复苏。总收入同比上升0.4%至275亿港元。核心净利润同比下降5.9%至约89亿港元，大致符合预期(彭博预测为90亿)。中期股息同比下降24%至每股0.95港元，派息率减少7.3个百分点至30.9%，但因应政府刚公布之放松措施，公司预期全年分派比率会更接近40-50%之上限，我们预计全年股息约同比下降12.3%至约4.3港元。
　　物业开发收入下降主要受內地交付时间影响：2024财年上半年香港物业开发收入（包括合/联营公司）同比上升25%至36.1亿港元，交付项目主要包括Grand YOHO 2, Park YOHOBologna, Park YOHONapoli, WetlandSeason Bay 2以及KENNEDY 38，但内地物业交付下降60%至15.9亿港元，拖累整体开发收入下降23.5%至38.7亿港元。上半年合同销售为129亿港元，当中包括33亿港元内地销售。因主要项目延后推售，公司下调全年销售目标至230亿港元(原为330亿港元)，而下半年将有7个项目推售，总建面约为2.97百万平方尺。
　　租金收入有所反弹，各线业务回稳：租金收入同比上升1.7%至89.4亿港元，其中零售分部录得3.5%同比增长，公司预期自由行放宽将有助零售业进一步复苏，并预计零售租金将于下半年继续录得增长。另外，受惠通关以及旅游业反弹，酒店收入同比大幅上升48%至27.6亿港元，经营溢利扭亏为盈至4.3亿港元(去年亏损0.63亿港元)。此外，除电讯业务外，其余各线业务均录得温和增长。
　　重申买入，下调目标价至110.1港元：我们维持对新鸿基地产的买入评级，鉴于1）最新的印花税以及按揭政策调整将大幅降低中小单位的购置成本，而公司拥有充足的定位中端市场的可售货源；以及2）租金回升，旅游业温和复苏将带动公司旗下中高端商场之消费以及租户承租能力。基于我们最新的估算，下调每股资产净值预测至200.21港元(前为212.4港元，主要是下调写字楼资产净值)，基于45%的资产净值折让，目标价由127.6港元下调至110.1港元。