1H2026重点房企业绩延续磨底：营收、归母净利润降幅仍处两位数，但毛利率已经接近企稳。销售降幅较2025年全年收窄，拿地端延续大幅收缩，行业集中度进一步向央国企集中。更值得关注的是，"828新政"正式落地，叠加头部企业经营性不动产REIT出表、轻资产业务持续发展，行业正加速从规模驱动转向质量与运营驱动，关注行业结构性机会。
　　业绩：结转规模加速下降，毛利率接近企稳
　　1H2026，12家样本合计实现营业收入5421.5亿元，同比-15.7%，较2025年全年降幅走阔，主因前期销售低迷向结转端的滞后传导持续兑现，参考仍在下降的合同负债，预计收入下行趋势还将持续。平均毛利率14.96%，同比仅微降0.29pct，降幅较2025年全年明显收窄，毛利率基本触底，随着2024年相对高毛利项目步入结算周期，我们认为后续毛利率水平有望企稳。合计归母净利润259.2亿元，同比-24.8%，跌幅高于收入的原因在于期间费用相对于收入更刚性，同时合联营项目盈利能力下降。中期减值计提压力显著减轻，但展望全年，需关注新政下资金周转率的下降对盈利的影响。
　　销售及扩张：销售降幅边际收窄，拿地更趋审慎
　　1H2026，12家样本合计销售额同比-5.8%，较2025年全年降幅收窄，销售端边际企稳迹象初显，主要受益于核心城市政策优化、头部企业聚焦优质推盘及低基数效应。分化格局延续，5家房企实现正增长，其中中国海外发展销售额为唯一达成双位数增长的TOP10房企；跌幅较大的主流民企在开发规模深度调整中均已把重心转向商业地产运营。投资端"以销定投"进一步固化，12家样本合计拿地额同比-50.3%，拿地强度约24.8%；但头部央国企权益比例逆势提升，核心城市优质地块进一步向资金实力强的企业集中。
　　融资：杠杆延续压降，融资成本优势巩固
　　1H2026末，重点房企合计有息负债同比-3.1%，杠杆延续压降态势；期末现金余额合计7255.03亿元，同比仅-0.8%，在销售承压背景下现金流韧性凸显，主要得益于拿地支出大幅收缩及回款优先策略。融资成本分化进一步加剧：1H2026末，平均融资成本为3.14%，较2025年末进一步下行11bp，央企融资成本基本走入2.0时代；而民营企业融资成本仍整体高于央国企。我们认为，"828新政"提出的主办银行制有望进一步强化这一趋势，财务稳健、现金流稳定的头部企业将持续获得更优的融资条件。
　　投资建议
　　销售制度改革重构房企商业模式，我们认为行业将从高杠杆、高周转资金驱动，转向重品质、重运营的管理驱动，重点推荐：1）融资、产品力、工程能力、或持有运营管理能力突出的房企：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、建发股份、滨江集团、中国海外宏洋、招商蛇口、中国金茂、绿城中国、新鸿基地产、越秀地产、城投控股、太古地产、龙湖集团、新城控股；2）优质商管及物管公司：华润万象生活、绿城服务、招商积余；3）头部二手房经纪商。
　　风险提示：地产政策波动；地产量价复苏不及预期；部分房企面临经营风险。