摘要：保利置业集团公布2026年中报，公司实现营业总收入150.9亿元，同比下降18.2%；归母净利润-7.40亿元（2025年同期：2.08亿元）。
　　因部分历史项目盈利压力较大，公司业绩出现亏损。2026年上半年公司实现营业收入150.9亿元，同比下降18.2%，主要是因为结算规模的减少，公司结算面积72万平，同比下降11.1%，结算均价1.93万元/平，同比下降9.6%，结算金额140亿元，同比下降19.6%。2026年上半年公司归母净利润-7.40亿元，由盈利转为亏损（2025年同期为2.08亿元），业绩亏损主要是由于部分历史项目承受了较大的盈利压力，上半年毛利率6.0%，同比下降11.4个百分点，同时三费率11.1%，同比提升0.4个百分点。由于业绩亏损，2026年上半年公司净利率、归母净利润率均为-4.9%，同比分别下降6.2、6.0个百分点；年化后的ROE为-4.5%，同比下降5.7个百分点。截至2026年6月末，公司预收账款329亿元，同比下降19.6%，预收账款/上年营业收入为0.68X，同比下降0.34X。
　　负债结构持续优化，融资渠道畅通，融资成本持续下降。截至2026年6月末，公司有息负债规模678亿元，同比下降0.6%。债务结构持续优化，一年内到期有息负债占比23%，同比下降3个百分点。按债务类型分布来看，银行贷款占比67%，债券占比30%，CMBS占比2%。公司融资渠道畅通，2026年上半年发行了15亿元公司债券和15亿元中期票据。截至2026年6月末，公司平均融资成本较2025年末下降11BP至2.75%。截至2026年6月末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.3%，同比下降1.2个百分点；净负债率为85.7%，同比持平；公司持有现金278亿元，虽然现金规模同比下降1.7%，但现金短债比仍有1.8X，同比提升了0.13X，三道红线保持“绿档”。
　　销售排名进一步提升至行业第13位，销售权益比例及销售均价都有提升。2026年1-7月公司实现销售金额262亿元，同比下降11.2%，完成了销售目标（500亿元）的52%；销售面积90万平，同比下降14.9%；销售均价2.92万元/平，同比增长4.5%；销售权益比例69%，同比提升6个百分点。公司销售金额排名行业第13位，较2026年排名上升2位。2026年上半年销售金额中一、二线城市占比85%（一线城市占比47%、二线城市占比38%），长三角和大湾区占比76%。上半年公司主要在售项目136个，其中首次开盘项目3个，分别为上海保利江上印、杭州鸣涛里和广州海上印；下半年，计划推出五个全新楼盘，分别为苏州虎丘项目、杭州西园五路项目、余姚城东项目、南宁西乡塘区项目和武汉武昌区项目。2026年上半年公司销售回笼资金282亿元，回笼率为122%。
　　 2026年上半年公司拿地楼面均价提升；土地储备权益比例提升，一二线城市土储占比达97%。2026年上半年公司共获取4宗地块，分别位于上海、深圳、武汉、苏州。新增土储面积28.5万平，同比下降75.9%；拿地金额108亿元，同比下降67.9%；楼面均价3.79万元/平，同比增长33.2%；拿地强度47%，同比下降80个百分点。截至2026年6月末，公司持有总土地储备1116万平，同比下降14.7%，其中在建面积454万平，待建面积662万平；权益土储859万平，土储权益比例77%，同比提升6.6个百分点。从区域分布来看，总土储中长三角占比41%，珠三角占比36%，西南地区占比7%；从城市能级来看，总土储中一线城市占比64%，二线城市占比33%。
　　公司拥有老牌央企背景，股东实力雄厚，融资渠道畅通成本低，债务结构持续优化。在此轮行业深度调整周期中，保利置业市场占位不断提升，经营端韧性凸显。销售排名从2021年的第60名提升至2026年1-7月的第13名，四年间提升了将近50个名次，在本轮周期中逆势取得突破，市场地位稳步提升。同时，公司重点布局高能级城市。2026年上半年一二线城市销售占比高达85%；土储中一二线城市占比97%。
　　投资建议与盈利预测：
　　考虑到当前行业销售仍然承压，且根据中报最新情况，我们下调了盈利预测。我们预计公司2026-2028年主营业务营业收入分别为502 / 517 / 530亿元，同比增速分别为4% / 3% /3%；归母净利润分别为2.3 / 2.5 / 2.7亿元，同比增速分别为2% / 8% / 8%；对应EPS分别为0.060 / 0.065 / 0.070元。当前股价对应的PE分别为26.0X / 24.1X / 22.4X，当前股价对应的PB分别为0.176X/0.175X/0.174X。我们仍然维持买入评级。
　　评级面临的主要风险：
　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧。