当前，房地产行业正从旧模式向新模式转型，市场呈现明显的“K型分化”。这是市场重新定价、资源再配置的结果，也折射出购房者对性价比的追求。
　　这一现象，既是行业从“有没有”迈向“好不好”的深层逻辑，也是市场深化与行业重塑的重要标志。
　　本篇报告尝试解答新模式下房地产K型分化有哪些表现。
　　什么是房地产新模式？
　　房地产发展新模式，本质上是在开发、融资、销售三大核心环节进行制度重构。
　　房地产开发项目公司制。房地产开发项目公司制是开发环节的核心制度安排。项目公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任，总部不得在项目交付前违规抽挪项目公司资金、抽逃出资或提前分红。这一制度的本质是将房企总部的风险与具体项目的风险剥离开来，尽可能避免风险传染与蔓延。
　　主办银行制。在融资环节推行主办银行制，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金全部存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。这一制度解决了旧模式下的两大痛点，一是避免挤兑效应。二是缓解信息不对称。
　　预售转现售制。在销售环节推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。现房销售的意义在于，一是从根本上解决交付难、“货不对板”的问题；二是告别“高周转”运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质。三是现房销售让房价回归真实供需关系。
　　什么是K型分化？
　　“K型分化”是指在市场调整中，不同城市、区域、产品呈现走势相反的明显分化，一端向上，一端向下，形似字母“K”。K型分化有四种表现：
　　1、城市的K型分化
　　以上海、深圳等核心城市为代表，土地市场成交额高、热度高；以大量三四线城市为代表，土地成交减少、流拍频发，不同城市的房地产市场冰火两重天。
　　核心城市的住宅土地出让金占比持续上升。据中指数据库统计，2025年全国住宅土地出让金中，TOP20、TOP30、TOP68城市占比分别为51.6%、61%和80%；2026年1-7月，对应TOP20、TOP30、TOP50城市占比已分别提升至62%、71%和80.5%，表明市场资金加速向高能级城市优质地块集聚。
　　核心城市高溢价地王频出。2026年1-7月，一线、二线、三线城市住宅类用地平均溢价率分别为21%、9%、3%。深圳上半年“地王”频出，三宗地块接连刷新区域地价纪录。与此形成鲜明对比的是，2026年1-7月全国住宅用地流拍撤牌率达14.3%，流拍地块主要集中在三四线城市，三四线城市流拍地块占比高达86%。
　　土地市场分化，是由于房企投资逻辑发生根本转变。
　　一是房企管理半径收缩。典型房企拿地城市数量呈减少趋势，据cric数据统计2025年（截至2025年11月，本段口径相同）多数收缩至20个以下。保利发展拿地城市数量从2021年的66个缩减至2025年的19个，中海地产（不含中海宏洋）收缩至15个，招商蛇口从41个减少到17个，万科、龙湖2025年拿地城市分别仅为9个和5个，房企彻底告别全国化扩张模式。
　　二是更重视确定性强的核心城市。核心城市人口持续流入、产业集聚效应明显，去化确定性高、产品溢价空间大，因此房企将投资高度集中于一线及强二线城市。
　　2、城市内部的K型分化
　　我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。同一城市内部，核心区域与非核心区域的市场表现差异较大，资金正从远郊向核心区加速回流。
　　城市核心区域，土地市场高溢价频现，优质项目获得市场认可。以深圳为例，上半年三宗地王全部位于核心板块，南山粤海街道、前海桂湾、宝安中心区，溢价率分别高达151%、114%、99%。需求端，区位是购房者关注的首要因素，核心区凭借不可复制的资源禀赋与有限的土地供给持续获得溢价。2026年1-7月上海商品住宅成交金额排行TOP10项目，高度集中于浦东、徐汇、虹口、杨浦等核心区域，其中多个项目成交均价超过17万元/㎡，核心资产获取更高溢价被市场广泛认可。
　　非核心区域，土地市场多底价成交甚至流拍，新房市场面临降价亦难有效激活需求的局面。同一城市内，非核心区地块往往因需求不足而以底价成交。需求端，以上海为例，2026年上半年郊环外21次推盘共2688套住宅，仅去化311套，去化率低至11.6%；崇明两盘零去化，金山多盘持续低迷，远郊项目普遍面临客源导入困难、配套兑现缓慢等结构性瓶颈，即便大幅降价可能也难以有效激活需求。
　　城市内部的K型分化，一是因为核心区域公共资源与土地价值重估。核心区集聚城市较优质的教育、医疗、商业配套资源，而土地供给有限，需求与供给的结构性错位，推动核心资产溢价持续走强。二是因为购房者风险偏好降低。购房者更倾向选择配套成熟的核心区，对远郊规划持观望态度，购买力向核心区收缩。
　　3、新房内部的K型分化
　　位置核心、产品力强的豪宅、性价比较高的普宅更受追捧；而土地成本高、户型陈旧的豪宅、性价比一般的普宅市场关注度偏低。
　　豪宅依靠优质景观和产品力，高单价下依然实现快速