公司8月26日发布半年报，1H26实现营收245.0亿元，同比+6%；归母净利润9.5亿元，同比-5%；核心净利润16.2亿元，同比+3%，与我们前次报告预计的全年增速相符（+3%）。我们认为公司核心净利润在经历三年调整后，或已实现初步筑底，26E股息率（9.9%）具有较强吸引力；同时经营端逐步向好，市拓延续复苏，社区增值毛利逆势提升，科技赋能持续深化。考虑到物管行业基本面承压，我们依然认为公司需要时间证明现金流和利润端的稳健性，但当前估值已具有较强吸引力，上调至“买入”评级。
　　核心净利润自23年以来首次恢复同比正增长
　　1H26公司营收延续同比稳健增长，主要贡献来自基础物管/社区增值/三供一业业务，营收分别同比+6%/+18%/+9%。核心净利润自23年以来首次恢复同比正增长，但增速略低于营收，主要因为：1、毛利率同比-0.4pct至18.1%。其中，基础物管得益于精细化管理和科技提效，毛利率同比+0.1pct至21.8%；社区增值由于低毛利零售业务占比提升，以及经济环境等影响，毛利率同比-1.7pct至29.9%；此外，环境业务、三供一业毛利率同比亦有所下滑。2、第三方应收账款减值规模同比扩大。公司销售管理费用率同比-1.3pct至8.7%，部分对冲了上述因素的影响。展望全年，我们预计公司有望大体延续半年报呈现的业绩趋势，并且延续60%派息率，26E股息率或将达到9.9%，具有较强吸引力。
　　市拓延续复苏且开始发力非住赛道，社区增值毛利逆势提升
　　市拓方面，1H26公司新增进场年化收入同比+53%至13.2亿元，市拓延续快速复苏。一方面，公司继续提升市拓城市聚焦度；另一方面，推出“碧服商企”非住宅物管专业品牌，覆盖综合设施管理、产业园、航空空港、医院、校园等多业态。我们预计全年公司新增进场年化收入有望突破20亿元，非住宅占比或将快速提升。社区增值方面，1H26公司毛利同比+12%，实现逆势扩张，主要因为：1、本地生活服务营收同比+29%，蛋、奶、水等刚需产品零售收入快速扩张；2、两轮充电桩业务品牌“智享楼下充电”于在管和非在管小区均取得突破，运营插座总数同比+38%至83万个。
　　PARA体系深化科技赋能
　　公司积极探索PARA（People/Agent/Robot/AIoT，人/智能体/机器人/智能物联网）协作体系，提升服务质量和管理效能。其中，公司自主研发的清洁机器人“零号居民”已实现规模化交付，显著提升环境作业效率与品质稳定性。1H26公司在超过200个住宅项目试点PARA变革，其中超76%项目业主满意度较25年提升，近一半项目物业费收缴率同比实现增长。
　　盈利预测和估值
　　参考公司实际经营表现，我们微调基础物管和社区增值等业务营收和毛利率、管理费用率，调高非经常性减值规模，预计26-28年核心净利润为26.0/26.8/27.6亿元（前值26.0/26.7/27.4亿元，上调0%/0%/1%），对应核心EPS为0.78/0.81/0.83元。可比公司平均26PE为10倍，尽管公司核心净利润重归正增长且股息率具备较强吸引力，但考虑到物管行业持续面临降价、收缴和退盘压力，我们认为公司仍需时间证明现金流和利润端的稳健性，因此仍然给予一定估值折价，认为公司合理26PE为8倍，目标价7.21港币（前值7.24港币，基于8倍26PE）。考虑到公司当前仅交易于6倍26PE，上调至“买入”评级。
　　风险提示：物业费降价、收缴和退盘风险，市拓规模和盈利能力下行风险，收并购项目经营表现不及预期，关联房企经营风险。