◆7月REITs跑贏部分指数
　　2026年7月，中证REITs(收盘）指数下跌2.07%，中证REITs全收益指数下跌1.73%；两者均跑赢上证指数（-6.40%)、深证成指（16.21%)，跑输中证全债（+0.49%)、中证国债（+0.61%）和中证公司债（+0.21%)。从大类资产角度看，两大REITs指数均跑输南华商品指数（2.13%)。
　　◆REIT's交易数据环比、同比有所下降
　　截至2026年7月31日，中证REITs全收益指数成交额、成交量的环比和同比均有所下降。7月中证REITs全收益指数实现成交额75.14亿元，较6月成交额减少1.60亿元，环比减少2.09%，同比减少19.38%；中证REITs全收益指数成交量为1,833.92万手，较6月减少119.56万手，环比减少6.12%，同比减少9.00%。
　　◆各类型REITs持续分化
　　11类REITs中，2026年7月，除水利设施REITs、市政设施REITs和商业不动产REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数-6.28%、交通基础设施REITs指数+0.06%、仓储物流REITs指数-2.74%、消费基础设施REITs指数-1.30%、保障性租赁住房REITs指数-0.70%、能源基础设施REITs指数-1.94%、生态环保REITs指数-0.13%、新型基础设施REITs指数-9.73%。整体来看，本月87只REITs基金中，有32只基金实现上涨。
　　◆重要事件
　　1、河南省出台民间投资高质量发展政策，探索基础设施REITs发行模式
　　7月4日，河南省人民政府办公厅印发《河南省进一步促进民间投资高质量发展若干政策措施》，提出抢抓基础设施REITs常态化发行机遇，鼓励民间资本参与盘活优质存量资产，支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REIT's；探索推行“Pre-REITs培育孵化一公募REITs上市”的分步发行模式，同时明确把握商业不动产REITs政策窗口，助力民营企业拓宽权益融资渠道、盘活存量商业不动产资产。
　　2、商务部等九部门印发零售业创新发展意见，明确支持发行商业不动产REITs
　　7月9日，商务部联合国家发展改革委、司法部、市场监管总局等9部门印发《关于加快零售业创新发展的意见》，明确提出支持符合条件的零售经营主体发行资产支持证券和商业不动产投资信托基金；推动百货商场、购物中心、社区商业、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金，助力零售行业盘活存量资产、拓宽中长期融资渠道。
　　3、证监会常态化公示REITs募集申请审核进度，提升发行流程透明度
　　7月31日，中国证监会官网发布《不动产投资信托基金募集申请行政许可受理及审核情况公示》，按照行政许可公开要求，集中披露当期公募REITs产品的受理、反馈、注册等全流程审核进度。公示机制持续推进REITs发行审核的标准化、透明化，提升市场预期稳定性，保障各类市场主体知情权，助力REITs市场平稳扩容。
　　◆核心观点
　　2026年7月，中证REITs(收盘）指数下跌2.07%，中证REITs全收益指数下跌1.73%；两者均跑赢上证指数和深证成指，跑输中证全债、中证国债和中证公司债。本月，REITs市场整体延续调整态势，但在市场深度回调的背景下，其相对韧性有所显现。
　　从内部结构看，7月REITs市场延续总量调整、结构分化的运行特征。交通基础设施REITs指数逆势取得正收益，显示出在市场深度回调的背景下，资金对特许经营权类稳定现金流资产的避险偏好明显提升；而园区基础设施与新型基础设施REITs指数跌幅居前，一定程度上反映出产权类资产中估值相对偏高、且底层运营受产业智能化升级与需求模式变迁影响较大的品种在当前流动性环境下面临较大的估值修正压力。一定程度上表明，当前市场正从早期的板块轮动逻辑向基于底层资产质量、现金流可预期性与运营能力的精细化定价逻辑切换。
　　一级市场方面，扩容节奏保持加速态势。6月份，首批商业不动产REIT's成功挂牌，商业不动产正式纳入公募REITs底层资产体系。首批4只商业不动产REITs集中上市，我国公募REITs的底层资产类别从原有的10类扩展至11类，资产谱系进一步丰富。商业不动产的纳入具有多重意义：其一，标志着REITs市场的市场容量和资产多样性的提升；其二，商业不动产项目的成功上市，也为后续更多元化的商业资产入市提供了资产证券化标杆；其三，商业不动产REITs让资产价值走向“市场定价”的体系，估值中枢不再仅锚定现金流回报，运营溢价对管理人的资管能力提出了更高标准。从政策来看，证监会审核进度公示机制的常态化运行，进一步提升了发行流程的透明度与市场预期的稳定性，为后续多元化资产入市提供了制度保障。整体来看，随着商业不动产正式纳入底层资产体系，市场容量与资产多样性持续提升，REITs扩容节奏有望持续提升。
　　短期来看，低利率环境有望对REITs市场估值提供支撑。中期来看，随着”十五五”规划对扩大内需、新型城镇化、现代物流等战略的持续部署，叠加商业不动产等新增品类的常态化供给，以及地方层面培育孵化与公募REITs上市的分步发行模式探索，REITs市场底层资产的多样性及制度环境的成熟度均有望进一步提升。
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