事件：
　　 2026年8月7日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心等部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起施行，其中包括：1）进一步优化调整住房限购政策。2）进一步优化调整住房公积金贷款政策。
　　点评：
　　北京楼市放松政策再接力，补齐与上海政策端差距、推动北京房价修复。本次新政重点在于：1）非京籍家庭购买五环内商品住房社保由2年下调至1年；2）公积金贷款额度从160万提升至240万，最高上浮至340万元。本次政策前，由于北京的政策力度显著弱于上海，前期北京公积金贷款上限160万元VS上海324万元、以及北京5环内2年社保VS上海内环内1年社保，政策显著差异也最终反应在了两者房价的分化走势，今年上半年上海房价持续改善、但北京房价却呈现由强走弱。而本次政策后，考虑到本轮寻底中上海和北京的供给端二手房挂牌量都呈现了明显缩量，再考虑到需求端北京政策放松力度追平上海，由此有望推动北京二手房房价在一定程度也重回修复趋势。
　　北京楼市放松时点超预期，楼市政策预期修复、判断政策优化仍有空间。本次北京楼市新政从政策幅度而言是符合预期的，但从政策时间而言又是超预期的。目前市场对于楼市基本面仍然比较悲观、对于进一步放松政策预期也较低，甚至市场还有担心进一步收缩性政策的推出，因而当前时点北京推出政策是超预期的。回顾政策路径，中央层面，25年12月中央经济工作会议和26年3月两会政府工作报告要求“着力稳定房地产市场”，26年4月政治局会议要求“努力稳定房地产市场”，26年7月政治局会议强调“稳定房地产市场”，地方层面，25年12月北京、26年2月上海、26年4月深圳先后放松限购政策和公积金政策，26年8月北京再次接力放松，连续稳楼市表态和连续地方政策放松也持续表明政策支持态度，我们预计这将提振市场对于政策信心，同时判断房地产政策优化仍有空间，比如公积金改革、城市更新、交易税费优化等。
　　供给缩量驱动本轮楼市更健康寻底，判断上海和苏州等房价底部已确立。本轮周期与以往最大不同在于供给缩量，2021年之后新房供给缩量、但二手房供给持续走高，导致了此前“需求释放→供给更快增加”的负循环，但本轮竣工中期补跌推动二手房挂牌量从2025年10月起由“累库”转为“去库”，叠加租售比赶超公积金利率推动性价比逻辑启动，共同将推动本轮房地产寻底更加健康而持续。2026年年初以来，房地产进入第三次寻底阶段，在无宏观政策放松背景下，二手房市场量、价、租金呈现了超预期修复。其中，上海和苏州自2026年2月以来房价和租金呈现了连续5个月上涨，我们认为上海和苏州房价底部已经确立、两者供给端的显著缩量进一步支撑了底部确认，此外深圳、合肥、北京也进入磨底阶段，本次北京新政也将增强核心城市逐步企稳的扩散。
　　国际经验核心城市企稳后板块资机会明确，判断中国对应时刻已经到来。通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。2）龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍。3）核心城市房价见底后，房地产及产业链投资机会明确，同时具备绝对收益和超额收益，其中全国房价底左侧地产股超额收益更强，右侧产业链弹性更强。
　　投资分析意见：北京楼市政策再接力，既符合预期又超预期，维持“看好”评级。我们认为，本轮供给端挂牌量的收缩+租售比赶超公积金利率，共同推动了上半年楼市更健康而持续的寻底，并判断上海和苏州房价底部已经确立，后续如深圳、合肥、北京等核心城市也将陆续企稳；此外，日美经验显示核心城市房价见底后板块资机会明确，龙头弹性十足。我们维持“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、中国海外发展、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利置业、中海宏洋、建发股份、越秀地产、保利发展、华发股份，关注城投控股；2）商业地产：华润置地、新城控股、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。
　　风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期