投资要点：26H1营收同比+23%、核心利润同比-10%，略低于市场预期。公司发布2026年上半年业绩，2026H1公司实现营收61.1亿港元，同比+23%；归母净利润7.6亿港元，同比-17%；核心归母净利润14.4亿港元，同比-10%。营收端有所增长，但业绩下滑，具体而言：1）房地产开发收入10.4亿港元，同比+548%，但该业务核心业绩端-1.8亿港元、亏损扩大，结算规模增长、但利润率持续为负导致其对业绩拖累增加。2）核心业务物业租赁收入49.2亿港元，同比+5%，核心利润16.7亿港元，同比持平。3）酒店业务收入1.5亿港元，同比+14%，核心利润-0.5亿港元，小幅亏损。公司核心业绩下滑主要源于物业开发业务拖累，同时IP公允价值变动亏损5亿港元，同比扩大。
　　26H1内地物业租赁收入同比+3%，内地商场零售同比+17%，核心业务稳定增长。2026H1，公司内地物业租赁收入30.4亿元人民币，同比+3%；其中商场25.7亿元人民币，同比+6%；办公楼4.6亿元人民币，同比-12%；内地商场运营状态较好，租户零售额持续增长，26Q1Q2零售额同比分别+24%、+9%；公司内地10个运营商场有8个商场租户零售额出现增长，整体零售额增速+17%。2026H1，公司旗下10座现有商场共新增103个首店品牌，与此同时，杭州恒隆广场亦带来约100个市场首发品牌。
　　财务稳健、杠杆下行，融资成本持续优化。2026H1，公司借贷总额535.6亿港元，较25年末-0.1%；其中1年内、1-2年、2-5年、5年后占比分别11%、20%、62%、7%；净负债比例31.6%，较25年末-1.1%、平均融资成本3.7%，融资成本持续优化。
　　投资分析意见：核心业务经营稳健，业绩下滑略低预期。公司聚焦核心商圈，打造高端商业标杆；商场积极调改、零售持续增长，核心商场租金同比转正；财务稳健，杠杆可控。考虑到地产开发业务规模增长、但利润率为负，同时IP公允价值变动仍有亏损，因此下调公司26-28年归母净利润预测26.4、30.3、32.7亿港元（原值29.9、31.6、34.0亿港元），同比分别为+46%、+15%、+8%；小幅下调26-28年归母核心利润预测30.8、32.2、33.7亿港元（原值32.9、34.4、35.4亿港元），同比分别为-4%、+5%、+5%；PE分别为15.0、13.1、12.1倍；维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，零售表现不及预期。