本报告导读：
　　顺丰REIT武汉分拨中心降价续租折射仓储租金压力，临近二季报披露窗口，资金观望情绪浓厚，业绩兑现确定性成为短期配置的锚。
　　投资要点：
　　过去一周（2026年7月10日-2026年7月17日，下同）REITs指数整体下行，其中产业园和能源板块REITs跌幅较多。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在1.09%收于970。从底层资产来看，过去一周各板块整体下行，其中产业园和能源板块REITs跌幅较多。具体来看，涨跌幅由高到低分别为：交通（0.03%）、保障房（-0.90%）、消费（-0.90%）、新型基础设施（-1.13%）、市政环保（-1.15%）、仓储（-1.59%）、能源（-1.86%）、产业园（-2.37%）。截至2026年7月17日，国内REITs市场共上市86只，总市值2347亿元，流通市值1309亿元。
　　南方顺丰REIT武汉分拨中心公告续租。据南方顺丰REIT 2026年上半年主要运营数据的公告，其武汉项目分拨中心完成续租。该资产由关联方湖北顺丰承租，租赁面积10.11万平方米，新租期为2026年11月1日至2029年10月31日，实现100%续租。续约合同租金为27.01元/平方米/月，年递增3.5%，并设置每年15天免租期；起始有效租金为25.88元/平方米/月，合同期平均有效租金为26.80元/平方米/月。
　　相较原合同38.12元/平方米/月、年递增4%的条款，新合同租金和增速均有所下调，但在市场租金承压背景下，结果基本符合前期评估预期。一方面，武汉东西湖区高标仓市场仍处阶段性调整，区域平均有效租金约17.3元/平方米/月，经修正后的分拨中心市场租金区间为24.6-27.4元/平方米/月。此次续约租金位于可比市场区间内；另一方面，从收益影响看，本次续租较2025年末跟踪评估的合同期租金收入预测合计增加418.92万元，主要受益于实际出租率100%（跟踪评估假设为98%）及租金递增自租期起按3.5%执行，高于评估中前两年不增长的假设。相较首发评估，合同期收入仅减少12.63万元，降幅不足0.1%，整体兑现度较高。
　　过去一周公募REITs市场交投维持清淡，日均成交额约4.26亿元，显示资金整体仍处于观望状态。我们认为，临近二季度报告集中披露窗口，市场对底层资产经营修复、可供分配金额兑现及潜在分派率变化的关注度上升，投资者倾向于等待业绩验证后再行配置，部分弱势项目行情承压。在缺乏增量催化的背景下，短期市场风险偏好或仍偏谨慎，预计资金将更多聚焦经营基本面稳健、业绩兑现度较高的优质标的，也可以关注低位股跟随超跌后的潜在机会。
　　风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差