核心观点
　　6月REITs震荡收跌，REITs全收益指数月跌1.95%，但市场已现供需拐点信号，配置窗口正在打开。供给端冲击已基本消化，第二批6只商业REITs虽陆续获批，但部分项目发行节奏放缓；需求端指数基金、原始权益人增持、潜在保险资金三股资金形成合力。当前估值已回落至历史偏低区间，7月指数基金建仓将是第一个验证窗口，若建仓顺利且价格企稳，将形成正反馈循环；反之则需等待保险资金等更大体量配置力量入场。建议关注消费、高速、能源、整租厂房仓储等基本面稳健、前期超跌及占指数权重较大的券种。
　　多方合力：指数基金、原始权益人增持、潜在保险资金
　　近期公募REITs需求端发力，多方资金共同配合：第一REITs指数基金发售，6月25日首批4只发售公告挂网，将于7月1-7日发售，合计上限12亿元。体量虽有限但信号意义强——政策支持、低门槛引流、改善二级流动性，意味着公募REITs市场从单产品研究逐步进入组合化、指数化配置阶段；第二原始权益人增持，建信中关村、华夏合肥高新、中信建投首农商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业等陆续公告增持，以实际行动稳定市场信心；第三，潜在保险资金有望加快推动入市，商业不动产REITs推出后投资人范围有望扩容，保险资金入市是REITs市场中期最大的增量变量。
　　当前估值处于偏低区间，配置窗口已打开
　　当前REITs市场的整体估值已回落至历史偏低区间，整个市场P/NAV为1.10倍，低于上市以来均值水平1.13，其中产权类REITs的分派率为5.17%，处于历史94.4%分位数；经营权类中债估值IRR平均水平为4.99%，处于历史43%分位数。6月价格调整后，REITs分派率被动抬升，风险收益比有所改善。我们判断当前REITs市场正处于供需格局从"供给冲击"转向"需求驱动"的关键拐点，供给端首批商业不动产REITs已完成上市定价，短期供给冲击已基本消化。需求端指数基金（7月入市）、原始权益人增持、潜在保险资金（有望加快推动）增量资金形成梯次入市格局。7月指数基金建仓将是第一个验证窗口。
　　二级市场：指数基金发售或是价格拐点
　　截至2026年6月30日，中证REITs全收益指数收于970.51点，当月下跌约1.95%，全月价格呈现“月初修复—中旬下探—月末反弹”的震荡格局。商业不动产REITs供给集中释放，二级市场连续承压，6月24日全收益指数下探至928.96点。此后，随着估值进入相对低位、指数基金明确发售，增量资金预期改善市场情绪，指数于6月25日开始反弹。板块分化明显，保租房逆势上涨（+0.90%），产业园领跌（-5.86%），在市场波动放大的背景下，资金更偏好租金现金流稳定、底层资产区位较优、分派确定性相对更强的品种。与其他大类资产相比，6月REITs表现弱于债券及主要宽基股指，优于中证红利。
　　一级供给：部分商业不动产REITs供给节奏或放缓
　　6月新增上市4只商业不动产REITs，合计募集资金203.32亿元。首批项目集中上市后，第二批6只迅速获批，其中华夏保利、华安陆家嘴、创金合信北京国资公司和华安锦江商业REIT已完成询价，网下有效报价倍数为1.00倍至2.31倍；华夏凯德商业REIT延期询价、光大保德信光大安石商业REIT尚未启动询价。按最终认购价格测算，已完成定价的8只产品2026年预测分派率介于4.15%至5.99%之间。
　　风险提示：资金入市不及预期、资产运营风险、利率上行风险。