6月重点城市二手房成交量延续热度；百城二手房价环比跌幅扩大：根据中指数据，6月重点20城二手住宅成交13.3万套，环比-5.5%，同比+12.6%，增幅较上月收窄6.1pct；北京、上海、深圳等核心城市二手房市场保持较高活跃度，多数城市成交量保持同比增长。价格方面，受多数城市价格仍在磨底影响，6月百城二手住宅均价为12639元/平，环比0.42%，跌幅较上月扩大0.10pct。6月一线、二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.16%、0.46%、0.48%；一线城市环比跌幅较上月扩大0.01 pct，其中上海环比+0.10%，深圳+0.03%。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为0.7%，领先沪深300指数1.24个百分点，在31个申万一级行业排名第24名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为247.4万平方米，环比提升12.7%，同比下降12.0%，其中样本一线城市的新房成交面积为72.9万方，环比+19.5%，同比+5.8%；样本二线城市为133.7万方，环比+8.0%，同比-1.4%；样本三线城市为40.8万方，环比+17.8%，同比-46.7%。从今年累计26周新房成交面积同比看，样本30城共计4218.4万方，同比16.4%；一线城市为1296.0万方，同比-2.5%；二线城市为2096.9万方，同比-10.6%；三线城市为825.5万方，同比-39.9%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计215.0万方，环比增长0.8%，同比增长5.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为95.5万方，环比10.1%；样本二线城市为86.6万方，环比-8.5%；样本三线城市为32.8万方，环比3.3%。今年26周累计成交5414.4万方，同比增长5.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2339.5万方，同比+5.9%；样本二线城市为2252.8万方，同比+1.1%。
　　信用债：根据wind数据，本周（6.29-7.5）共发行房企信用债7只，环比减少6只；发行规模共计37.39亿元，环比减少59.9亿元，总偿还量21.2亿元，环比减少80.59亿元，净融资额为16.19亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延