概览和展望
　　去化改善但基本面未改，价格仍承压
　　2026年第一季度，深圳甲级写字楼市场呈现“去化有所改善、但价格持续承压”的阶段性特征。全市净吸纳量达163,677平方米，创近年来单季新高；同期新增供应约10.6万平方米，供给节奏阶段性放缓，带动空置率环比下降1.3个百分点至23.3%。然而，需求释放更多依赖价格调整驱动，市场定价权仍明显向承租方倾斜，平均有效租金环比下降至每月每平方米人民币141.8元，环比跌幅扩大至2.6%。
　　从需求结构看，TMT与专业服务业仍为长期主力，酒店业在过境免签红利与消费复苏驱动下成为本季度重要增量来源。交易结构中，新设立（74.3%）及扩租（6.8%）占比超过80%，反映部分企业预期边际改善，但整体仍处于审慎扩张阶段。
　　投资市场延续低活跃度，仅录得单宗大宗交易，为中集产城出售前海中集国际商务中心，成交额约人民币25.34亿元，折合单价每平方米人民币29,813元。全市大宗交易依旧保持克制，纯财务投资机构观望情绪浓厚。资产价格调整与流动性需求共同推动核心区定价体系逐步重构。
　　展望2026年第二季度，一季度由大幅让利及新设企业集中入驻带来的去化高峰，并未从根本上扭转供需失衡的基本面。随着前期延后交付的庞大体量即将入市，空置率或重新上行。同时，企业端的成本控制预期依然强烈，二季度净吸纳量大概率将从高位回落。在持续的去化压力下，业主方的租金底线将被不断试探，预计下一季度全市平均有效租金的跌幅不仅难以收敛，甚至将持平或进一步扩大，市场将进入更加深度的出清周期。