5月新房库存环比小幅下降，去化周期仍在历史高位，去化压力持续存在。截至2026年5月，70城已取证未售库存达4.3亿平方米，同比下降4%，环比下降1.2%。从历史维度看，当前库存规模相当于历史高点（2015/01）的78.4%，相当于2015年去库存后低点（2018/05）的114.1%。截止2026年5月，70城新房库存去化周期（按近6个月月均销售口径计算）34.4个月，环比减少1.9个月、同比增加7.1个月，其中一、二、三线城市分别为22.2、34.9、39.4个月。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.8%，落后沪深300指数2.34个百分点，在31个申万一级行业排名第18名。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为221.6万平方米，环比提升22.9%，同比提升12.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为61.0万方，环比+19.6%，同比+18.8%；样本二线城市为125.8万方，环比+35.0%，同比+25.5%；样本三线城市为34.9万方，环比-3.7%，同比-23.8%。从今年累计25周新房成交面积同比看，样本30城共计3994.9万方，同比15.7%；一线城市为1223.2万方，同比-3.0%；二线城市为1994.5万方，同比-10.9%；三线城市为777.3万方，同比-37.3%。
　　二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计212.0万方，环比增长6.0%，同比增长2.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.7万方，环比-5.6%；样本二线城市为93.5万方，环比+22.4%；样本三线城市为31.8万方，环比+0.2%。今年25周累计成交5198.2万方，同比增长5.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为2244.0万方，同比+5.7%；样本二线城市为2165.0万方，同比+1.0%；样本三线城市为789.2万方，同比+18.3%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（6.22-6.28）共发行房企信用债13只，环比减少5只；发行规模共计97.29亿元，环比减少79.11亿元，总偿还量101.79亿元，环比减少102.66亿元，净融资额为-4.5亿元，环比增加23.55亿元。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议首选华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），首选贝壳-W，A股的我爱我家为次选映射。第二排位是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。