量能增速稳定，核心城市表现出色。26年5月45城新建商品房住宅同比-3.9%，1-5月累计增速为-12.9%，其中一线城市表现持续改善，4月、5月连续实现正增长，其他分线则持续下滑。结合推盘和成交，5月核心城市成交面积普遍高于推盘面积，市场去化率和景气度有明显改善。百强房企5月单月销售金额同比-2.5%，为年初以来增速最好的一个月，降幅持续收窄，与新房市场整体表现趋势一致。重点10城新房库存去化周期为14.76个月，库存量和去化周期均连续4个月环比下降。
　　二手房市场维持较高量能表现，价格企稳趋势已经确立。11城二手房住宅成交面积环比4月微降8.7%，同比+14.6%，增速为年内最高水平，其中一线、二线、三四线分别为+10.3%、14.8%和+21.1%。二手房实时成交5月同比+28.1%，环比-5%，5月实时来访同比+10%，来访转化率5.7%，维持在较高水平。中介48城5月成交价格环比+0.5%，一线、二线、三四线分别+1.4%、+0.6%和-0.5%，核心城市价格企稳趋势和市场意识逐步强化。重点12城挂牌量环比-1.0%，其中一线城市挂牌去化周期9.7个月、二线21.6个月，其中上海、北京分别为5.6个月、7.0个月。
　　中央推进城市更新，地方以旧换新加速落地。5月中央政策重点聚焦城市更新。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确“十五五”时期城市更新重点任务，推动城市发展由增量扩张向存量提质增效转型。地产领域重点包括盘活存量住房及低效用地、推进“好房子”建设、老旧小区及城中村改造等。
　　核心城市供地规模增加，溢价率维持高位。26年5月600城商住用地出让金1080亿元，同比-16.9%，其中宅地出让金额952亿元，同比-9.8%，明显强于土地市场其他类别表现。溢价率方面，5月宅地溢价率9.7%，环比上升0.5pct，同比上升3.1pct，其中一线、二线、三四线分别为14.7%、10.5%和4.5%。26年M1-5累计出让金5107亿元，同比-34%，成交建筑面积同比-23%，重点11城（北上广深+杭成南苏武西青）26年宅地成交建面/商品住宅成交面积平均为41%，创2020年以来新低。
　　主流地产企业维持经营优势。5月销售规模增速居前的主流房企延续了4月的趋势，华润、招商同比分别增长28%、20%，越秀、中海、建发、保利置业同比增速也在10%以上，而金茂则由于基数上升，虽然环比增长19%，同比下降16%。5月21家重点房企合计拿地金额452亿元，对应拿地力度19%，信用十强拿地力度21%，保利置业、金茂、华润、绿城等11家房企拿地，其中华润、保利、绿城、滨江单月投资额超过60亿元，拿地力度超过30%，相对及绝对表现均居前。
　　当月交易热度回落，中长期关注度维持上行。5月SW房地产指数跌4.8%，沪深300涨1.8%，5月地产跑输市场。在30个申万行业表现中，SW房地产板块表现排在43%分位（13/30），过去三个月平均处于44%分位数，从25年底和26年初的75%~80%分位稳步提升。分板块来看，5月主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块分别上涨4.0%、下跌5.4%、下跌8.6%、下跌5.7%。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期、融资环境收紧等。