摘要
　　中信证券财富管理与中信里昂研究观点一致。根据中信里昂研究在2026年5月27日发布的题为《To lease or not tolease》的报告，嘉民集团（Goodman）第三季度业绩会上分析师围绕数据中心租赁提出诸多问题，管理层重申其最大限度降低交付/出售风险的策略，因其无需筹集资本且市场趋势有利。嘉民集团目前正在供应最紧张的市场推进多个数据中心项目，预计180亿澳元的在建工程将在未来6-12个月内逐步去风险。
　　指引信号：寻找盈利提升空间还是另有布局？
　　尽管嘉民集团通常不会在5月调整指引，但中信里昂认为鉴于其长期激励计划部分指标面临风险，调整指引具有合理性。管理层25%的长期激励与6月30日测算的三年及四年期股东总回报（对标ASX100指数）挂钩，当前处于59/55百分位，行权区间为50-75百分位。管理层强调当前指引为最低目标（每股收益增长9%），且四季度大部分盈利已锁定。为何不选择5月而可能在6月调整指引？是否预示6月将有积极消息？分析指出基本情境略偏负面。
　　维持180亿澳元在建工程目标四季度计划启动40亿澳元项目
　　嘉民集团维持截至6月30日180亿澳元在建工程目标（当前为145亿澳元），约0.5GW数据中心项目启动提供支撑。尚未纳入6月底在建工程的项目包括PAR01（35MW）、FRA02（45MW）、AMS01（38MW）、TY005（50MW）、MAD01（9MW）合计177MW，对应约40亿澳元待启动规模。达到180亿澳元目标后，待租约执行将提供2-3年盈利可见性。
　　租赁与资本动态更新
　　面对分析师密集提问，管理层强调正通过延长租赁周期全面降低风险，因其资本充足且租金处于上升通道。合约签订可能持续未来6-12个月，洛杉矶与日本项目最可能近期签约，悉尼与欧洲项目则接近2026年末及2027年上中旬。澳大利亚资本合作计划拟拓展至SYD01（Artarmon）以外区域，但仍将保持开发合资模式（而非成熟资产退出渠道）。
　　催化因素
　　季度/业绩说明会关于数据中心管道建设进度、利润率、电力保障的评论；全球工业地产租金走势；在建工程规模再度增长。
　　投资风险
　　主要风险在于嘉民集团能否顺利执行5GW数据中心管道计划，涉及租赁、开发及融资环节。考虑到当前市盈率水平，数据中心开发启动进度延迟可能构成风险。另一方面，管道规模增长亦带来上行风险。
　　公司概况
　　嘉民集团是以开发为主导的基金管理公司，专注于全球主要消费市场的物流地产。公司在澳大利亚、新西兰、香港、中国内地、日本、美国、欧洲大陆及英国开发、管理和投资现代化工业仓储与商务园区。同时运营多只投资型地产基金，为机构资本合作伙伴提供房地产及开发管理服务。其战略聚焦核心地段市场，近期公布的大规模数据中心管道日益成为股价驱动因素。