价格边际改善持续，关注地产股布局机遇
　　4月房地产数据显示房价的边际改善仍在持续，尤其是一线城市持续两月的环比正增长预示着市场信心的逐步修复。我们认为尽管投资端仍在探底，但市场复苏的自发性加大了房价改善的持续性，也有望带来地产股布局机遇。重点推荐：1、历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准备：华润置地、建发国际集团、滨江集团、招商蛇口、越秀地产等；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；3、在一阶导转正的区域有布局的企业：新鸿基地产等；4、存量交易及地产链后端产业链的企业。
　　“控增量”下投资端仍在探底，去库存成效持续显现
　　1-4月房地产投资端仍在探底，开发投资与新开工当月同比降幅均显著扩大。开发投资累计同比-13.7%，其中4月降幅20.1%，跌幅环比扩大8.8pct；新开工面积累计同比-22.0%，其中4月降幅26.6%，跌幅环比扩大9.2pct；竣工面积累计同比-24.0%，降幅较前3月缩小1.0pct。截至4月，全国施工面积同比-12.1%，跌幅环比扩大0.4pct。库存端，4月末商品房待售面积同比-0.4%，跌幅环比扩大0.3pct。整体来看，在“控增量、优存量”的政策导向下，开发投资下行趋势具备延续性，而通过收缩新增供给实现的全国性去库存成效持续释放，行业供需结构持续优化。
　　销量保持下跌而价格结构性改善，一线城市房价连续两月正增长
　　销售端边际改善，1-4月商品房销售面积/金额同比-10.2%/-14.6%，其中4月同比分别为-9.5%/-7.6%，销售面积跌幅较上月扩大2.1pct，销售额收窄5.7pct，可见新房销售结构向改善倾斜。价格端保持“一线回暖、二三线收敛”格局，4月70城新房/二手房价格指数环比跌幅均与上月一致，保持0.2%。分城市能级来看，一线城市新房/二手房价环比均保持正增长，增幅分别为0.1%/0.4%，其中，北上广深二手房价环比分别上涨0.4%/0.7%/0.2%/0.3%，北京和深圳较3月环比涨幅小幅收窄，上海则扩大0.3pct；二、三线城市二手房环比分别-0.2%/-0.3%，二线环比较上月持平，三线降幅收窄0.1pct。4月一线城市房价继续改善进一步验证市场自发性复苏逻辑，对行业整体企稳回升形成有力支撑。
　　房企现金流状况待改善
　　销售额绝对值偏弱背景下，房企现金流仍待改善。1-4月房企到位资金同比-18.4%，其中4月-21.9%，较上月扩大5.4pct，具体来看：国内贷款累计同比-25.9%，降幅较上月扩大2.2pct，自筹资金累计同比-10.5%，降幅较上月扩大5.2pct，定金及预收款同比-17.6%，降幅较上月收窄2.5pct；个人按揭贷款同比-31.7%，降幅较上月收窄2.9pct，销售回款指标跌幅收窄，但仍处双位数下滑区间，当前二手房市场交易热度尚未传导至新房端，房企销售回款修复节奏滞后，现金流改善仍需等待。
　　风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险