核心观点：
　　公积金政策是本轮需求端放松的重要抓手，26年以来核心城市跟进加快。公积金贷款的核心在于可贷额度，城市政策决定额度上限，个人缴存、账户余额和还款能力决定实际可贷额度。26年以来，尤其政治局会议提出“努力稳定房地产市场”后，深圳、广州、长沙、苏州等核心城市相继提高公积金贷款额度，并配套套数认定优化、异地贷款放宽、代际互助、绿色建筑上浮等政策，政策频次较25年下半年明显提升。
　　房价调整叠加额度提升，公积金贷款政策开始进入有效区间。过去核心城市房价较高，公积金贷款对总房款覆盖比例有限，历史上核心城市公积金贷款只能作为商业贷款的补充，在购房阶段提供支持。随着近几年二手房价格调整，以及各地公积金贷款额度持续提高，政策有效性明显增强。以上海为例，公积金贷款最高额度已由2014年的80万元提升至2026年的324万元，按照全市二手房平均价格购买80平米的住房，现阶段公积金贷款额度上限对总房价的覆盖比例已达到84%，2023年3月份这一比例只有22%，2024年3月份为30%，2025年3月为53%。覆盖比例的大幅提升，将会激发居民刚需购买意愿，从而撬动市场整体企稳。
　　一线城市平均公积金贷款额度对刚需购房需求覆盖率可以达到110%，二线城市对刚需购房覆盖度接近200%，对新房改善型需求覆盖度接近90%。我们整理了重点一二线城市最新公积金政策细则。平均来看，公积金贷款额度对改善型需求（140平方米新房的总价）覆盖比例约为80%，其中一线城市覆盖比例上限为53%，二线城市可以接近90%。对于刚性需求（80平米二手房的总价），一线城市目前公积金贷款额度上限的覆盖比例可以达到110%以上，二线城市覆盖度可以接近200%，即便是单身申请者，覆盖度也超过150%。
　　低利率进一步放大政策效果，二手房热度有望向新房传导。本轮周期以来5年期以上公积金贷款利率已三次下调，目前下调至2.60%，处于历史低位。额度提升解决“能贷多少”，低利率降低融资成本，两者叠加后对刚需和改善需求支持更直接。4月13城二手房成交面积同比增长12.9%，77城中介口径二手房成交套数同比增长34.4%；同时51城新房成交面积同比增长1.8%，一线城市同比增长19.2%，二手房热度已开始向新房端传导。
　　投资建议：政策与基本面共振，看好房地产板块估值修复机会。当前房地产板块逻辑正在从单纯政策预期，转向“政策预期改善+成交数据验证+房企销售修复”。政治局会议积极定调强化政策底，核心城市公积金政策频出提升需求端政策有效性，4月新房、二手房成交同步改善也为板块估值修复提供支撑。建议关注销售弹性较强、核心城市布局占优、资产质量相对稳健的优质开发企业。
　　风险提示：需关注基本面修复不及预期、后续政策力度不及预期、居民收入预期偏弱等因素。