本周（2026年4月13-17日）中证REITs全收益指数收于1,029.6点，周度环比上涨0.96%，在上周终止了2月以来的六周连跌后，连续第二周放量上涨。日均换手率上升0.06pct至0.41%，处于2021年以来的6.5%分位数，交易活跃度有所提升。截至4月17日，已上市的79只REITs总市值2244亿元。
　　一级市场：基础设施REITs扩容，关注广西北投高速打新
　　4月15日，国务院办公厅《关于深化投资审批制度改革的意见》提到，通过发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式积极盘活存量资产。进一步健全基础设施和公用事业价费机制，保障项目可持续运行。4月17日在国务院新闻办公室新闻发布会上，国家发改委表示要加快推动基础设施REITs市场扩容提效，要统筹各类资金渠道加快消费设施建设，发行消费基础设施REITs等。
　　综合来看，在商业不动产REITs、机构间REITs火热申报环境下，基础设施公募REITs仍有持续上市的空间，在盘活存量资产领域仍有很大潜力。
　　近期获批的易方达广西北投高速公路启动发行，不动产为兰海高速广西南宁那南段，剩余年限17.63年。广西北投高速项目设置了分红豁免机制，如不动产项目2027年至2029年可供分配金额未达预期，原始权益人承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的份额在该年度应获取的分红，优先保障其他持有人的分红收益。原始权益人拟持有比例高达58%，项目平价发行下基金存续期内全周期IRR为6.21%，而目前已上市的中西部区域的可比项目IRR为4-6%，预计项目IRR将向4%左右靠拢。考虑到分红豁免机制，项目值得关注。
　　二级市场：租赁住房领涨，新增1只二级债基可投REITs
　　本周各资产板块全部收涨，涨幅靠前的是租赁住房（+2.65%）、新型设施（+1.79%）和市政环保（+1.2%）。全市场79只个券中55只收涨，23只收跌。本周新增1只将公募REITs纳入投资范围的混合债券型二级基金。
　　租赁住房板块在中长端债市行情影响下本周表现最好，板块内所有个券均上涨。预计租赁住房板块一季度业绩仍较为稳定，板块还是更关注长端债市表现。目前租赁住房板块分派率约3.05%，可关注利率调整导致的板块交易机会。配置上目前分派率较高的还有华夏基金华润有巢（央企华润集团旗下）。
　　数据中心板块本周继续上涨，润泽、万国目前分派率分别继续下降至3.28%、3.27%，10Y国债收益率下行导致租赁型REITs分派率参考值也从3.31%降至3.26%。2个数据中心项目分子端现金流预计能保持稳定，因此当前行情或受分母端下行带动。能源设施本周收涨居多，多个风电项目1季度风资源同比较弱，在全电量参与电力市场交易的改革下，项目平均结算电价也有所下降，需要持续关注资源端的波动和电力市场端的交易压力。
　　消费板块本周继续温和上涨，在一季度春节消费热潮下项目出租和经营情况预计整体仍然稳定，关注以联营和抽成模式占比较高的项目，如华夏首创奥莱、华安百联消费，目前分派率分别为3.97%、4.40%。仓储方面，中金普洛斯经过传闻扰动后具有一定性价比，目前分派率约为5.6%，尽管泰康系减持了5%的普洛斯份额。广发成都高投产业园跌幅较大，主要是由于旗下盈创动力大厦项目1季度出租率同比下降20.4%。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。