我国商业不动产REITs尚处于试点阶段，而中国香港REITs市场已成熟运行20年以上，有酒店、办公、零售等多种商业业态，部分持有中国内地物业，资产经历了多个经济周期，具有参考价值。本文梳理了中国香港REITs市场的相关情况，旨在为我国首批商业不动产REITs试点项目，寻找已上市且成熟运营多年的同业态资产，以期提供估值定价参考。
　　面世二十余载，11只市值约1500亿港元
　　尽管中国香港首只REIT在2005年11月就开始上市交易，但二十多年来截至2026年4月10日仅存续11只，总市值仅1,464亿港元。而中国内地公募REITs自2021年6月首批项目推出以来，短短四年多上市数量已达79只，总市值超2,200亿元，体量已是中国香港的1.7倍。
　　其REITs市场的流动性一般，整体成交活跃度较低，全市场日均换手率约0.1-0.12%，远远不如中国内地的0.42-0.84%。2025年以来仅领展、置富日均成交额超千万港元，其余9只介于40-580万港元，成交清淡。此外，市场景气度仍然不高，长期处于折价状态且呈现持续下降趋势。但股息率平均能达6.56%。
　　业态百花齐放，多为商业类不动产
　　11只中国香港REITs主要为酒店、办公、零售等业态，位置遍布世界各地。领展市值最大达1,003亿港元，市值占比68%，断层领先其他REITs。有8只市值在50亿港元以下。
　　当前已有2只REITs退市，分别是睿富房地产基金和开元产业信托。睿富因旗下唯一资产租金造假，运营不佳，最终宣布要出售资产、清盘、取消上市地位。开元在2021年因资本运作计划，出售核心资产而终止。
　　6只持有内地商业类资产，经营多年具有参考意义
　　11只中国香港REITs中，6只持有中国内地相关商业资产。从各自经营情况来看，酒店业态，中国内地酒店的房价仍承压但入住率恢复，行业边际向好。办公业态，各地写字楼市场仍持续面临供应压力，叠加需求端的“降本增效”，以价换量成为重要策略。零售业态，购物中心租金承压，需要“调改焕新”等主动管理赋能。核心区位、高端的服务式公寓收入稳定性很好。
　　近日首批商业不动产REITs提交了审核意见反馈，发行上市的脚步临近。在中国香港上市的内地不动产中，有不少与首批试点项目地理位置相近、业态相同，其出租率、租金单价、续租租金调整率等历史经营数据，能很好地验证首批试点项目经营指标和估值参数的合理性。
　　如创金合信北京国资办公楼的出租情况可参考汇贤、春泉和招商局在北京的办公资产。红土创新星河集团购物中心的流量数据，可对标领展、招商局的深圳零售项目。华夏凯德商业综合体的附近就有招商局的办公楼和购物中心。华夏保利发展可以直接拉取越秀在广州的多个写字楼出租率。华安陆家嘴、汇添富上海地产可以观察领展、越秀在上海办公大楼的经营表现。中国香港REITs的酒店业态均为五星级全服务型酒店，而华安锦江、华泰紫金华住安住本次首发上市的酒店资产为有限服务型连锁酒店，定位略有区别。
　　风险提示
　　公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；估值定价假设风险；资料来源及数据统计风险。