核心观点
　　行业在小阳春之后开始自然回落，但累计调整的时间和空间已相对较大，后续有望进入下半场，跌幅收敛和结构分化是主要特征。行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备阿尔法。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+3.69%，相对沪深300的超额收益为-0.72%，行业排名相对居中（18/32）；年初至今长江房地产指数-7.00%，相对沪深300的超额收益为-7.15%，行业排名相对靠后（28/32）。本周房地产板块整体跟随性上涨，开发、收租及物管类标的多有修复。
　　政策：深圳发布既有非居住建筑物功能转换实施办法，郑州发布八条楼市新政。
　　地方：深圳发布既有非居住建筑物功能转换实施办法，为盘活低效存量空间资源、促进城市高质量发展提供了创新路径；办法允许商业、办公、旅馆业、厂房、研发用房、仓库、物流等既有建筑物，在符合条件的情况下申请用途临时转换，转换方向包括文化、体育、教育、医疗卫生等公共服务设施，以及中、高等院校统一管理的学生宿舍；建立了正面清单管理制度，符合清单要求的项目可享受5年过渡期政策，有效期内无需补缴土地价款。郑州发布八条楼市新政，涉及支持青年群体安居置业、多子女家庭公积金贷款额度上浮20%、商业用房贷款首付比例不低于30%、加大保障性租赁住房（人才公寓）供给及推行二手房“一房一码”等内容。
　　销售：小阳春高峰已过，本周样本城市新房及二手备案当周同比边际回落。
　　小阳春高峰已过，样本城市新房及二手备案当周同比边际回落。37城新房成交面积四周滚动同比-11.5%，较上周-1.2pct，17城二手房成交面积四周滚动同比+0.3%，较上周+1.4pct；年初至今37城新房成交面积累计同比-23.8%，17城二手房成交面积累计同比-4.8%。4月截至10日，37城新房成交面积当月同比+4.1%，17城二手当月同比+4.3%，12城新房及二手合计当月同比+6.0%。根据冰山数据，除夕~二月廿三，20城二手实时成交套数农历累计同比+9%。
　　当周热点：地产股定价的主要矛盾是什么？
　　当前优质开发类个股较稳态价值已有明显低估。在行业调整进入下半场（即量价跌幅收敛）的基准假设下，相对稳态在时间上可能并不遥远，且优质房企的销售规模和净利率相对可控，当前市值与稳态净利润之比明显偏低，具备较大修复空间；优质房企老货的进一步亏损相对有限，在手周转类库存隐含净利率虽有波动，但平均仍在个位数以上，新增项目盈利能力是决定价值中枢的关键。边际角度，优质房企前端量价依旧承压，但后端利润表指标已有一定改善。去年下半年以来，核心城市样本项目的去化率逐步放缓，分销压力也陆续加大，中高端项目与周边二手的比价优势下降；但伴随老货持续去化以及此前大幅减值计提，叠加房价预期跌幅收敛，后续减值压力有望缓和，且纯老货的结算毛利率亦有近双位数，隐含的亏损相对有限，而增量项目的结算权重明显提升，整体结算毛利率已处底部区间；前端承压与后端改善交织，后续定价的关键在于，新增销售在平滑波动之后的平均毛利率能否较底部抬升，可持续跟踪。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。